„Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”
Nie ma podstaw do uznania, by nieruchomości obciążone prawem wieczystego użytkowania miały cechy wyłączające je spod zasiedzenia. Kodeks cywilny, który określa przesłanki nabycia własności przez zasiedzenie nie przewiduje przesłanki negatywnej w postaci oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Właściciel nieruchomości, należący do sektora publicznego (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie tylko może, ale powinien badać sposób wykorzystania nieruchomości pozostającej w jego zasobie i oddanej w użytkowanie wieczyste, w celu stwierdzenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem.
Z uzasadnienia
Postanowieniem z dnia 16 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w W. stwierdził, że wnioskodawcy A. D. i J. D. z dniem 9 października 2008 r. nabyli na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej prawo własności części bliżej opisanej nieruchomości gruntowej położonej w J.. Właścicielem nieruchomości była, ujawniona w księdze wieczystej, Gmina Miasta W.; od 1996 r. nieruchomość pozostawała w użytkowaniu wieczystym K. G., który nabył je na podstawie umowy od poprzedniego wieczystego użytkownika. Sąd Rejonowy ustalił, że wnioskodawcy posiadali tę nieruchomość jak właściciele przez 30 lat. W ocenie Sądu, fakt ustanowienia prawa wieczystego użytkowania nie stanowi przesłanki wyłączającej dopuszczalność nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności obciążonej nieruchomości przez jej samoistnego posiadacza.
Sąd Okręgowy w G. postanowieniem z dnia 2 lutego 2015 r. uwzględnił apelację uczestnika postępowania K. G. i oddalił wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Podstawę tego orzeczenia stanowiła, odmienna od stanowiska Sądu pierwszej instancji, ocena prawna, że nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w obecnym stanie prawnym (art. 172 § 1 i 2 w zw. z art. 232 § 1 KC) jest niedopuszczalne.
Wnioskodawcy oparli skargę kasacyjną na podstawie naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 172 § 1 i 2 w zw. z art. 232 § 1 KC, prowadzącą do przyjęcia niedopuszczalności nabycia w drodze zasiedzenia prawa nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów prowadzi do uznania, że zasiedzenie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest możliwe. Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zmianę zaskarżonego orzeczenia przez oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Najwyższy, powziąwszy przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej poważne wątpliwości co do wykładni przepisów mających zastosowanie w sprawie, postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2016 r. przekazał do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu Najwyższego zagadnienie prawne, czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16, Sąd Najwyższy orzekł, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.
Rozpoznający obecnie skargę kasacyjną Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miało stanowisko, jakie należy zająć w kwestii dopuszczalności nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Podstawę zaskarżonego postanowienia Sądu Okręgowego oddalającego wniosek stanowił pogląd kwestionujący taką możliwość, a podstawę skargi kasacyjnej – zarzut, iż taka wykładnia jest błędna, gdyż fakt oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie stoi na przeszkodzie możliwości nabycia jej własności przez samoistnego posiadacza w drodze zasiedzenia.
Uchwała powiększonego składu Sądu Najwyższego, wiążąca w niniejszej sprawie (art. 39817 § 2 KPC), przesądza, że wykładnia Sądu Okręgowego była błędna, a podstawa skargi kasacyjnej – usprawiedliwiona. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy podkreślił w szczególności brak podstaw do uznania, by nieruchomości obciążone prawem wieczystego użytkowania miały cechy wyłączające je spod zasiedzenia. Kodeks cywilny, który określa przesłanki nabycia własności przez zasiedzenie nie przewiduje przesłanki negatywnej w postaci oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy zaakcentował, że właściciel nieruchomości, należący do sektora publicznego (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie tylko może, ale powinien badać sposób wykorzystania nieruchomości pozostającej w jego zasobie i oddanej w użytkowanie wieczyste, w celu stwierdzenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli właściciel utracił posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i nie odzyskał go przez określony w ustawie czas, to traci przysługujące mu dotychczas prawo własności nieruchomości. Jeżeli nieruchomość taka znalazła się w posiadaniu samoistnym zasiadującego, to jego posiadanie było skierowane nie tylko przeciwko właścicielowi, ale także przeciwko użytkownikowi wieczystemu.
Z tych względów skargę kasacyjną wnioskodawców, opartą na argumentacji prawnej zbieżnej ze stanowiskiem prawnym Sądu Najwyższego, należało – jako uzasadnioną – uwzględnić.
Sąd Okręgowy, przyjąwszy istnienie negatywnej co do zasady przesłanki zasiedzenia nieruchomości, co było wystarczające do oddalenia wniosku, nie zajął stanowiska odnośnie do przesłanek określonych w art. 172 KC ani chwili, w której nastąpiło zasiedzenie. Sąd drugiej instancji jest zobowiązany, niezależnie od zakresu zarzutów, do dokonania własnej oceny prawnej żądania (wniosku) i właściwego zastosowania prawa materialnego. Ze względu na to, że Sąd Okręgowy skupił się na okoliczności, która – w jego ocenie – przesądzała bezzasadność wniosku, nie wypowiedział się co do przesłanek powołanych na uzasadnienie wniosku.
Z tych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, stosownie do art. 39815 KPC. Z powodu braku wniosku orzeczeniem nie objęto kosztów postępowania kasacyjnego.
(Opracowane na podstawie Postanowienia Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 maja 2017 r.IV CSK 414/15)
