Rozwód z elementem majątku zagranicznego zawsze budzi dodatkowe emocje i pytania. Szczególnie skomplikowana bywa sytuacja, gdy jedno z małżonków jeszcze przed zawarciem małżeństwa kupiło nieruchomość za granicą – mieszkanie, dom, apartament wakacyjny czy działkę inwestycyjną. W trakcie małżeństwa nieruchomość ta mogła być wynajmowana, remontowana, spłacany mógł być kredyt, a jej wartość często znacząco wzrosła. W momencie rozwodu pojawia się pytanie: czy taka nieruchomość podlega podziałowi, czy pozostaje majątkiem osobistym właściciela i czy drugi małżonek może dochodzić jakichkolwiek roszczeń?
Majątek osobisty a wspólność majątkowa
Zasadą prawa rodzinnego jest to, że wszystko, co zostało nabyte przed zawarciem małżeństwa, należy do majątku osobistego danego małżonka. Oznacza to, że nieruchomość kupiona za granicą przed ślubem co do zasady nie wchodzi do majątku wspólnego i nie podlega podziałowi przy rozwodzie. Nie ma znaczenia, czy małżonkowie mieszkali w niej wspólnie, czy korzystali z niej jako z domu wakacyjnego.
Samo zawarcie małżeństwa nie powoduje „przekształcenia” majątku osobistego w wspólny. Właścicielem nieruchomości pozostaje ta osoba, która nabyła ją przed ślubem.
Wzrost wartości nieruchomości w trakcie małżeństwa
Częstym źródłem konfliktu jest sytuacja, w której nieruchomość znacząco zyskała na wartości w czasie trwania małżeństwa. Wzrost cen rynkowych nie powoduje jednak, że druga strona nabywa do niej prawa. Wzrost wartości wynikający z ogólnej sytuacji rynkowej nadal pozostaje związany z majątkiem osobistym właściciela.
Inaczej może być w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła wskutek nakładów finansowych z majątku wspólnego, na przykład remontu, rozbudowy czy modernizacji finansowanych wspólnymi środkami. W takim przypadku drugi małżonek może żądać rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty.
Spłata kredytu w trakcie małżeństwa
Szczególną uwagę należy zwrócić na sytuację, w której nieruchomość została kupiona przed ślubem na kredyt hipoteczny, a raty były spłacane w trakcie małżeństwa z dochodów objętych wspólnością majątkową. W takim przypadku sama nieruchomość pozostaje majątkiem osobistym, ale środki przeznaczone na spłatę kredytu pochodziły z majątku wspólnego.
Przy podziale majątku możliwe jest dochodzenie zwrotu części nakładów odpowiadających wysokości rat kapitałowych spłaconych w trakcie małżeństwa. Sąd analizuje, jaka część kredytu została spłacona przed ślubem, a jaka w czasie trwania wspólności majątkowej. Rozliczeniu podlega zazwyczaj część kapitałowa rat, a nie odsetki.
Nieruchomość za granicą a jurysdykcja sądu
Element zagraniczny komplikuje sprawę pod względem proceduralnym. Sąd polski może orzekać o rozliczeniach między małżonkami w zakresie nakładów, ale w odniesieniu do samej nieruchomości położonej za granicą może być ograniczony przepisami międzynarodowymi. W wielu przypadkach kwestie własności nieruchomości regulowane są przez prawo państwa, w którym znajduje się dana nieruchomość.
Oznacza to, że jeżeli pojawia się spór o prawa rzeczowe do nieruchomości, może być konieczne odrębne postępowanie w państwie jej położenia. Natomiast rozliczenia finansowe między małżonkami co do zasady mogą być rozpatrywane przez sąd właściwy dla sprawy rozwodowej lub o podział majątku.
Dochody z wynajmu nieruchomości
Jeżeli w trakcie małżeństwa nieruchomość była wynajmowana, powstaje pytanie o charakter uzyskiwanych dochodów. Dochody z majątku osobistego, takie jak czynsz najmu, co do zasady wchodzą do majątku wspólnego, o ile małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej.
Oznacza to, że choć sama nieruchomość jest majątkiem osobistym, dochody z jej wynajmu uzyskiwane w trakcie małżeństwa mogą podlegać podziałowi. To rozróżnienie często zaskakuje strony postępowania.
Czy nieruchomość może stać się majątkiem wspólnym
W wyjątkowych sytuacjach nieruchomość nabyta przed ślubem może zostać objęta wspólnością majątkową, na przykład gdy małżonkowie zawarli umowę majątkową rozszerzającą wspólność na składniki majątku osobistego. Jeżeli jednak nie było takiej umowy, nieruchomość zachowuje swój pierwotny charakter.
Istotne znaczenie ma również sposób dokumentowania własności. Wpis w zagranicznej księdze wieczystej czy rejestrze nieruchomości potwierdzający wyłączną własność jednego z małżonków jest silnym dowodem na jej osobisty charakter.
Nieruchomość kupiona za granicą przed ślubem co do zasady pozostaje majątkiem osobistym właściciela i nie podlega podziałowi przy rozwodzie. Nie oznacza to jednak, że drugi małżonek nie może dochodzić roszczeń. W grę wchodzi rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty, zwłaszcza w przypadku spłaty kredytu lub finansowania remontów. Dochody z wynajmu uzyskiwane w trakcie małżeństwa mogą natomiast stanowić majątek wspólny. Element zagraniczny sprawia, że sprawa wymaga uwzględnienia przepisów międzynarodowych oraz prawa państwa, w którym położona jest nieruchomość. Każda taka sytuacja wymaga indywidualnej analizy zarówno pod kątem prawnym, jak i finansowym.
