Tym wpisem postanowiłem powrócić do tematu drogi koniecznej, a właściwie do ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Wiem, że temat jest znany, bo przecież i przeze mnie wielokrotnie opisywany.
Choćby we wpisie: „Jak uzyskać dostęp do drogi publicznej?”, a także: „Spór o drogę dojazdową – jak przez to przejść?”
Zainteresowanych tematyką oczywiście do nich odsyłam, jednak rodzi się przy tym pytanie:
Dlaczego więc do niego wracam?
A to dlatego, że chciałbym Wam przedstawić wydawać się może nieco kontrowersyjną uchwałę Sądu Najwyższego dotyczącą możliwości przeprowadzenia drogi koniecznej również przez teren zabudowany – co wymagać będzie usunięcia tych zabudowań!
Ale zacznijmy od początku.
Ogólne zasady ustanowienia służebności drogi koniecznej
Przypomnijmy, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
I co bardzo ważne, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Podkreślę jeszcze raz – z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Czy jest możliwe odstąpienie od zasady przeprowadzenia drogi koniecznej?
Tak wygląda zasada, ale jak już wiecie od każdej zasady mogą być wyjątki. Taki właśnie wyjątek nastąpił w sprawie, którą pragnę Wam przedstawić. Sprawa o tyle ciekawa, że Sąd Okręgowy postanowił przedstawić Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne następującej treści:
- Czy droga konieczna wyznaczana dla nieruchomości nie posiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (art. 145 KC) może przebiegać przez teren zabudowany (co wymagać będzie usunięcia tych zabudowań) w sytuacji gdy:
- a) budynek gospodarczy został wybudowany przed wszczęciem postępowania sądowego bez stosownych zezwoleń, ale budowa ta została następnie zalegalizowana (i wydano pozwolenie na użytkowanie budynku) – w postępowaniu administracyjnym innym uczestnikom odmówiono jednak statusu strony i nie mieli oni możliwości skutecznie zakwestionować w tym trybie legalizacji budowy,
- b) budynek gospodarczy został wybudowany już w toku postępowania sądowego na podstawie pozwolenia na budowę (wydanego w postępowaniu administracyjnym przy udziale wyłącznie współwłaścicieli tej nieruchomości i właścicielki nieruchomości sąsiedniej) – jego budowa została jednak dokończona pomimo zakazu ze strony sądu (który wydał postanowienie o zabezpieczeniu w ten sposób wniosku o ustanowienie drogi koniecznej),
- c) budynek gospodarczy został wybudowany już po wydaniu postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej przez sąd I instancji (i znajduje się w przebiegu drogi koniecznej wytyczonej przez sąd) na podstawie zgłoszenia zamiaru budowy przy braku sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanego na podstawie art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (nie było konieczne pozwolenie na budowę)?
2) W jakim postępowaniu powinno dojść do nakazania właścicielom nieruchomości obciążonych usunięcia przeszkód uniemożliwiających korzystanie z drogi koniecznej (budynki, płoty, nasadzenia):
- a) w postanowieniu wstępnym wydanym w trakcie postępowania o ustanowienie drogi koniecznej,
- b) w postanowieniu kończącym postępowanie o ustanowieniu drogi koniecznej (jednocześnie z określeniem przebiegu tej drogi),
- c) w odrębnym postępowaniu procesowym prowadzonym już po uprawomocnieniu się postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej?”
Powyższe zagadnienie powstało na gruncie sprawy, która odbyła się przed Sądem Rejonowym z wniosku współwłaścicielek zabudowanych działek nr 47 i 48.
Sąd ten ustanowił służebności drogi koniecznej przechodu i przejazdu oraz przyłącza instalacji sanitarnej na częściach działek sąsiadujących nr 46, 43/3, 30 i 29.
Zasądził przy tym oczywiście od wnioskodawczyń na rzecz uczestników stosowne wynagrodzenie.
Ustalił, że działki nr 47 i 48 stanowią całość gospodarczą i wraz z działkami nr 44, 45 oraz 46 w przeszłości były jedną nieruchomością mającą bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Na działce nr 45 posadowiony jest budynek mieszkalny (połowa tzw. bliźniaka) oraz budynek gospodarczy, który został wybudowany w 1988 r. Jest to przybudówka do budynku mieszkalnego, usytuowana w pasie gruntu, przez który w przeszłości odbywał się przechód i przejazd do działek wnioskodawczyń.
Stanowi ona przeszkodę do urządzenia szlaku służebnego, gdyż wolna przestrzeń do granicy działki ma szerokość 1,6 m. Wzniesienie tej budowli było samowolą budowlaną, która już w toku sprawy została zalegalizowana decyzją Prezydenta z dnia 30 czerwca 2003 r., zezwalającą na użytkowanie tego budynku.
Działka nr 44 zabudowana jest także budynkiem mieszkalnym (druga część bliźniaka). Do tego budynku mieszkalnego, w pasie gruntu pomiędzy domem a granicą działki nr 43/1 w toku postępowania sądowego – na podstawie pozwolenia na budowę – dobudowany został garaż. Istnienie tej budowli uniemożliwia przejazd samochodem przez tę nieruchomość od drogi publicznej do działek wnioskodawczyń.
Postanowieniem z dnia 24 lutego 2006 r. – uchylonym, w wyniku pierwszej apelacji – Sąd Rejonowy ustanowił służebność drogi koniecznej przejazdu i przechodu po sąsiedniej do działki nr 43/1 działce nr 43/2, i dalej po działce nr 43/3, oraz stanowiącej własność komunalną działce nr 46.
Trasa ta przebiegała bezpośrednio przy ścianie usytułowanego na działce nr 43/2 budynku mieszkalnego. Działka nr 43/1, wchodząca w rachubę jako ta, przez którą może przebiegać droga konieczna (taki przebieg drogi został wskazany we wniosku), została także w toku sprawy zabudowana garażem na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 9 sierpnia 2000 r. przez jednego z uczestników.
Realizację tej inwestycji rozpoczęto w dniu 1 września 2000 r. i zakończono w dniu 5 lutego 2001 r., pomimo nakazania przez Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 11 października 2000 r. wstrzymania tej budowy.
W toku postępowania przed Sądem Rejonowym były rozważane jeszcze trzy inne warianty drogi koniecznej, przebiegające po gruntach niezabudowanych.
Wyznaczona obecnie zaskarżonym postanowieniem droga konieczna przebiega po nieurządzonej jeszcze ulicy, na co zostały przeznaczone działki nr 46, 43/3, 30 i 29. Obecnie Miasto nie planuje jednak urządzenia tu drogi, a wcześniej nie zrealizowano tej inwestycji, gdyż właściciele działki nr 43/3 sprzeciwiali się jej sprzedaży.
Poza tym Miasto utraciło własność działek nr 29 i 30 na skutek nabycia ich przez zasiedzenie przez niektórych z uczestników.
Już w toku postępowania apelacyjnego doszło do wzniesienia na działce nr 30, na trasie wytyczonej drogi koniecznej budynku gospodarczego. Jego budowa nie wymagała uzyskania pozwolenia, a zgłoszenie przez właścicieli nie spotkało się ze sprzeciwem Urzędu Miasta.
Rozpoznając apelacje uczestników Sąd Okręgowy w P. przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawne przytoczone na wstępie.
I teraz najciekawsze!
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego w zakresie dopuszczalności przeprowadzenia drogi koniecznej przez tereny zabudowane
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
- Jeżeli występują przesłanki przeprowadzenia drogi przewidziane w art. 145 § 2 i 3 KC, droga konieczna może być przeprowadzona przez nieruchomość sąsiednią także wtedy, gdy istnieje konieczność rozbiórki istniejącego na tej nieruchomości budynku – wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę albo bez takiego pozwolenia, ale którego budowa została zalegalizowana na podstawie art. 49 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1409 ze zm.).
- W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi.
Co Wy na to?
Zaskoczeni, prawda?!
Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)
Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,
bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.
