Jak nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości

Wiem, że doskonale znany jest Wam temat zasiedzenia i terminów niezbędnych do jego uzyskania.

Większość z Was kojarzy, że wymagane jest posiadanie zasiadywanej nieruchomości przez okres co najmniej dwudziestu lub trzydziestu lat. Wszystko w zależności oczywiście od dobrej bądź złej woli posiadania.

Wiele oczywiście zależy również od sposobu posiadania, tj. samoistnego bądź zależnego.

Jeżeli nie posiadacie jeszcze wiedzy na tematy, o których wspominam powyżej to sugeruję zapoznać się z tą tematyką przed przystąpieniem do dalszego czytania tego artykułu.

Oczywiście wiedzę tą szybko uzupełnicie czytając moje poprzednie wpisy dotyczące zasiedzenia, wszystkie one znajdują się pod tym linkiem ZASIEDZENIE BLOG

Informacji na temat przesłanek zasiedzenia znajdziemy wiele. Niemal każdy wie już jak doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości. Jednakże, niewiele mówi się i jeszcze mniej pisze o tym, jak nie dopuścić do zasiedzenia?!

A szkoda, bo to niezwykle cenna wiedza. Zwłaszcza dla właścicieli, których nieruchomości są w posiadaniu osób trzecich.

Odpowiedź wydaje się być prosta. Aby nie dopuścić do zasiedzenia wystarczy nie dopuścić do upływu terminów wymaganych do zasiedzenia (20 i 30 lat). Jak to zrobić i kiedy ma to miejsce? Przepisy przewidują 3 takie sytuacje.

 

Zawieszenie biegu zasiedzenia

Bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:

• co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom – przez czas trwania władzy rodzicielskiej;
• co do roszczeń, które przysługują osobom niemającym pełnej zdolności do czynności prawnych przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę – przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli;
• co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu – przez czas trwania małżeństwa;
• co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju – przez czas trwania przeszkody.

Są to wszystkie przypadki, które powodują zawieszenie biegu zasiedzenia.

Oznacza to, że w sytuacji wystąpienia tych przyczyn bieg terminu zasiedzenia nie może się rozpocząć, a jeżeli się rozpoczął, to czasu zawieszenia nie dolicza się do czasu, który już upłynął.

Pamiętać jednak należy, że jeżeli ustanie przyczyna zawieszenia, termin zasiedzenia biegnie w dalszym ciągu – nie od początku!

Wstrzymanie biegu zasiedzenia

Wstrzymanie biegu zasiedzenia to taka sytuacja, w której termin biegnie lecz jego zakończenie nie może nastąpić przed upływem określonego czasu.

I tak, przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że:

• bieg zasiedzenia względem osoby, która nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat dwóch od ustanowienia dla niej przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyny jego ustanowienia;
• zasady powyższe stosuje się odpowiednio do biegu zasiedzenia przeciwko osobie, co do której istnieje podstawa do jej całkowitego ubezwłasnowolnienia.

Ważne!

Jeżeli małoletni lub osoba ubezwłasnowolniona jest współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości na zasadach współwłasności udziałowej, przyczyny wstrzymania biegu zasiedzenia nie maja zastosowania w stosunku do pozostałych współwłaścicieli.

Przerwanie biegu zasiedzenia

Bez wątpienia najczęściej występująca sytuacja i z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, najważniejsza część tego artykułu.

Dlaczego?

Dlatego, że o ile w poprzednich przypadkach nasz wpływ na wystąpienie opisanych sytuacji jest właściwie żaden, o tyle w przypadku przerwania biegu zasiedzenia to właściciel nieruchomości jest głównym inicjatorem tego zdarzenia.

Przerwać bieg zasiedzenia można na kilka sposobów.

Odpowiedzmy na pytania: kiedy następuje przerwanie zasiedzenia? Jak przerwać bieg zasiedzenia?

Dokonanie czynności sądowej

Pierwszym z nich jest dokonanie każdej czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

Dokonanie każdej czynności – czyli jakiej?

Należy przyjąć, że czynność ta ma zmierzać do spowodowania przerwy posiadania.

Na pewno do takich czynności zaliczyć można:

• pozew o wydanie nieruchomości wytoczony przeciwko posiadaczowi;
• wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej;
• postępowanie w zakresie założenia księgi wieczystej przy uczestnictwie posiadacza;
• wniosek o rozgraniczenie nieruchomości;

Pamiętać jednak należy, że dokonanie wadliwej czynności lub dalsze nie popieranie czynności procesowej nie powoduje przerwania biegu zasiedzenia. Mam tu na myśli sytuację, w której właściciel nieruchomości wnosi pozew z brakami formalnymi co powoduje zwrot pozwu. Mam tu na myśli również sytuację, w której właściciel nieruchomości cofa pozew, albo gdy z innych przyczyn umorzono postępowanie.

Uznanie praw właściciela

Drugą metodą przerwania biegu zasiedzenia jest uznanie przez posiadacza praw właściciela. Uznanie takie powoduje, iż posiadacz nie może być traktowany jak posiadacz samoistny ponieważ sam siebie nie uważa za właściciela,  w konsekwencji czego odpada jedna z dwóch koniecznych przesłanek do zasiedzenia nieruchomości.

Szerzej na ten temat piszę tutaj: Posiadanie samoistne jako warunek zasiedzenia.

Uznanie może być oświadczeniem jednostronnym posiadacza, może występować również jako umowa pomiędzy posiadaczem a właścicielem nieruchomości. Z punktu widzenia obowiązujących przepisów uznanie nie wymaga żadnej szczególnej formy.

Sporne jest jedynie to, czy aby doszło do skutecznego przerwania biegu zasiedzenia uznanie musi nastąpić bezpośrednio wobec właściciela, czy może być ono dokonane również wobec osoby trzeciej?

Wydaje się jednak, że bardziej przekonujące jest twierdzenie, według którego bez znaczenia jest wobec kogo uznanie nastąpiło, ponieważ w każdym z tych przypadków takie oświadczenie powoduje uznanie, że jego posiadanie pozbawione jest cech posiadania samoistnego.

Mediacje

I ostatnia metoda przerwania biegu zasiedzenia – wszczęcie mediacji.

Przerwanie biegu zasiedzenia w wyniku wszczęcia mediacji stanowi wyraz wspierania przez ustawodawcę alternatywnych metod rozwiązywania sporów.

Jeżeli wszczęcie mediacji nie wpływałoby na bieg zasiedzenie nieruchomości, właściciel mógłby nie być zainteresowany mediacją, ponieważ jej wynik jest niepewny, a w jej trakcie roszczenie mogłoby ulec przedawnieniu.

Na tą chwilę jest to najmniej popularna forma przerwania biegu zasiedzenia, może dlatego, że samo postępowanie mediacyjne w Polsce dopiero raczkuje.

Uwaga!!! Ważne!!!

Po każdym przerwaniu biegu terminu do zasiedzenia, inaczej niż w przypadku zawieszenia biegu zasiedzenia – biegnie ono na nowo!

Krótko mówiąc, nawet jeżeli posiadano nieruchomość przez okres 29 lat, lecz właściciel dokonał, którejś z wyżej opisanych czynności, termin niezbędny do dokonania zasiedzenia będzie biegł od początku.

Powyżej zostały przedstawione wszystkie sytuacje, które mogą uniemożliwić dokonanie zasiedzenia nieruchomości. Mając to na uwadze, a także fakt bardzo długiego okresu wymaganego do zasiedzenia nieruchomości należy stwierdzić, że właściciel zasiadywanej nieruchomości musi się naprawdę postarać, aby utracić do niej prawo własności.

Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)

 

Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,

bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z  PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.