Czy przedmiotem umowy dożywocia może być udział w nieruchomości?

„Byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 k.c. nie zawiera takiego wymogu. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności.”

„Przedmiotem umowy dożywocia może być także udział we współwłasności nieruchomości.”

Maria K. żądała stwierdzenia nieważności umów sprzedaży zawartych z Marzeną M. w dniu 15 lutego 1994 r. co do 4/6 części i w dniu 29 czerwca 1994 r. co do 2/6 części nieruchomości opisanej w pozwie, twierdząc że strony zawarły w rzeczywistości umowę dożywocia.

Pozwana domagała się oddalenia powództwa.

Wyrokiem z dnia 6 lutego 1996 r. Sąd Wojewódzki w O. stwierdził nieważność umowy sprzedaży zawartej przez strony w dniu 15 lutego 1994 r., w której powódka przeniosła na pozwaną udział we własności nieruchomości odpowiadającej jej 4/6 częściom, a to wobec ustalenia, że rzeczywistym zamiarem stron było zawarcie umowy dożywocia.

Sąd oddalił natomiast powództwo w pozostałym zakresie, przyjmując że umowa z dnia 29 czerwca 1994 r. była w rzeczywistości umową sprzedaży 2/6 części nieruchomości za cenę 50 mln zł.

Sąd ustalił, że pozwana uiściła tę cenę w taki sposób, że w porozumieniu z powódką zapłaciła dług ciążący na powódce wobec jej pasierbów w kwocie 57 mln zł z tytułu opłat spadkowych.

Na skutek rewizji powódki Sąd Apelacyjny w W. uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo, zajmując stanowisko, że obie umowy należało traktować „kompleksowo”.

Sąd wskazał na konieczność dokładniejszego zbadania czy kwota 57 mln zł uiszczona przez pozwaną była zapłatą ceny sprzedaży, czy też stanowiła „niezbędny nakład”, by mogło dojść do zawarcia umowy dożywocia.

W kolejnym wyroku z dnia 21 maja 1997 r. Sąd Wojewódzki w O. stwierdził nieważność umowy sprzedaży z dnia 29 czerwca 1994 r. Sąd przyjął, że również ta umowa została zawarta dla pozoru oraz, że będąc „kontynuacją” umowy dożywocia z dnia 15.II.1994 r. – sama była także umową, dożywocia.

Sąd stwierdził, że wpłacenie przez pozwaną do rąk pasierbów powódki kwoty 57 mln zł nie było zapłatą ceny, lecz warunkiem podpisania przez powódkę umowy.

Wyrokiem z dnia 30 września 1997 r. Sąd II inst. oddalił apelację pozwanej. Sąd Apelacyjny uznał za trafne stanowisko, że obie zawarte przez strony umowy należy traktować łącznie, ponieważ wolą stron było objęcie umowami całej nieruchomości.

Fakt, że doszło do zawarcia dwóch umów był spowodowany zbiegiem okoliczności i zbyt późnym uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości.

Na to, że obie umowy miały charakter umowy dożywocia wskazywały zdaniem Sądu Apelacyjnego pisemne oświadczenia pozwanej i jej rodziców z daty 29.6.1994 r. zapewniające dostarczenie powódce środków utrzymania, mieszkania i opieki. Sąd II inst. uznał, że dowodziła tego również ta okoliczność, że cena sprzedaży określona w umowie z dnia 29.VI.1994 r. nie była identyczna z uiszczonym przez pozwaną świadczeniem pieniężnym, lecz była o 7 mln niższa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Oddalenie apelacji mimo nierozpoznania przez sąd I inst. istoty sprawy (art. 378 § 2 k.p.c.) może być wytknięte Sądowi II inst. wtedy, gdy sąd ten nie rozprawił się z zawartymi w apelacji zarzutami wskazującymi na taki stan rzeczy. W apelacji skarżącej znalazł się tylko jeden zarzut dotyczący merytorycznego rozstrzygnięcia, a mianowicie, że sąd nie wyjaśnił „postawy stron przy zawieraniu umowy w czerwcu 1996 r.” (błędna data).

Mówiąc o „postawie stron”, skarżącej chodziło zapewne o wolę stron i o jej właściwe odczytanie w oparciu o towarzyszące umowie z dnia 29.VI.1994 r. okoliczności faktyczne, które nie były objęte sporem.

Poza sporem pozostawało zaś niewątpliwie to, że: a) powódka przeniosła na pozwaną w umowie z dnia 15 lutego 1994 r. 4/6 części nieruchomości nieodpłatnie, w zamian za zobowiązanie dostarczenia jej świadczeń dożywotnich i b) powódka przeniosła na pozwaną w umowie z dnia 29 czerwca 1994 r. 2/6 części tejże nieruchomości, w zamian za dokonanie przez pozwaną spłaty spadkowej na rzecz pasierbów powódki w wysokości nawet nieco wyższej niż podana w umowie cena sprzedaży tej części nieruchomości.

Dokonana przez pozwaną zapłata 57 mln zł miała dla stron, jak stwierdził Sąd I inst., istotne znaczenie. Była ona traktowana jako „konieczny warunek zawarcia drugiej umowy”. Jeżeli zaś tak się rzecz miała, że ekwiwalentem świadczenia powódki było świadczenie pieniężne pozwanej i to świadczenie było warunkiem zawarcia umowy z 29.VI.1994 r., to nie można odeprzeć zarzutu kasacji, że Sąd II inst,. akceptując stanowisko Sądu I inst. przeszedł do porządku nad tym, co było istotą sprawy.

Akceptacja pozorności umowy w takich warunkach czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 83 § 1 k.c.

Przesłanki, dla których umowa sprzedaży 2/6 części nieruchomości za cenę 50 mln zł, zawarta w dniu 29.VI.1994 r. została uznana przez Sądy obu instancji za nieważną, były następujące:

1. obie zawarte przez strony umowy dotyczyły tej samej nieruchomości,
2. wolą stron było objęcie umową całej nieruchomości i tylko jej nieuregulowany w porę stan prawny wymógł sporządzenie dwóch aktów,
3. obie umowy należało traktować łącznie, a w takim razie uiszczona przez pozwaną kwota 57 mln zł nie mogła być ceną kupna nieruchomości, lecz „niezbędnym nakładem finansowym” wyłożonym po to, by mogło dojść do zawarcia umowy dożywocia.

Żadna z powyższych przesłanek nie jest stanowczym potwierdzeniem tego, że powódka składając przed notariuszem w dniu 29.VI.1994 r. swoje oświadczenie woli miała zgodę drugiej strony na to, że jej oświadczenie woli będzie traktowane jako pozorne. Tymczasem zgoda drugiej strony na złożenie oświadczenia woli dla pozoru jest niezbędnym warunkiem zastosowania art. 83 § 1 k.c.

Ponadto nie ma żadnych podstaw do „łącznego” traktowania zawartych przez strony umów przy użyciu argumentu wymienionego w punkcie 1. Każdy z udziałów w nieruchomości może być odrębnym przedmiotem obrotu.

Ta odrębność była w tej sprawie szczególnie wyrazista, bowiem powódka dysponowała w okresie zawarcia pierwszej z omawianych umów udziałem wynoszącym 4/6 części nieruchomości i dopiero w wyniku działu spadku po mężu uzyskała udziały należące do pasierbów i zdolność rozporządzania tymi udziałami.

O charakterze umowy nie decydują pierwotne zamiary stron, lecz to, jaki ostateczny kształt nadały strony umowie przy uwzględnieniu czynników, z którymi początkowo mogły się nie liczyć.

Niezrozumiałe jest potraktowanie zapłaconej przez pozwaną kwoty 57 mln zł za „nakład”, a nie za cenę kupna udziału w nieruchomości. Sąd nie wytłumaczył dlaczego przyjął, że zawarcie umowy dożywocia może być uzależnione od „nakładu” w postaci świadczenia pieniężnego.

Nie wiadomo wreszcie komu i dlaczego mogło zależeć na zawarciu drugiej umowy dożywocia, skoro jak Sąd przyjął strony były już związane taką umową od dnia 15 lutego 1994 r.

Byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 k.c. nie zawiera takiego wymogu. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności.

Fakt uznania przez Sąd istnienia umowy dożywocia od dnia 15.II.1994 r. odbiera oświadczeniom pozwanej i jej rodziców, pochodzącym z dnia 29.VI.1994 r. przypisane im przez Sąd znaczenie. Można bowiem uznać, że oświadczenia te są pisemnym potwierdzeniem zobowiązań podjętych przy zawieraniu umowy z dnia 15.II.1994 r.

(opracowano na podstawie Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r.III CKN 219/98)