Dużo się pisze i dużo czyta na temat zasiedzenia. Większość już wie, że nieruchomość można nabyć w drodze zasiedzenia. Wiadomo również, że aby to nastąpiło koniecznie musi upłynąć dwadzieścia bądź trzydzieści lat.
Pewne jest też, że osoba starająca się o zasiedzenie nie może być jej właścicielem, ale koniecznie winna być w posiadaniu gruntu. Dodatkowo, posiadanie to musi mieć charakter samoistny!
Ale co to właściwie oznacza?
Są dwa rodzaje posiadania – posiadanie samoistne i posiadanie zależne.
Czym się od siebie różnią?
Posiadanie samoistne – definicja
Definicja kodeksowa stanowi, że posiadaczem samoistnym jest ten kto nią faktycznie włada. Faktycznie włada oznacza, że włada jak właściciel.
Posiadaczem zależnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Jak widzicie różnica jest dość zasadnicza, a pamiętać trzeba, że tylko posiadacz spełniający kryteria posiadacza samoistnego może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie.
OK, wygląda na to, że jest to proste. W praktyce sprawie jednak wiele problemów.
Aby łatwiej problem zobrazować, przedstawię go na przykładzie jednej ze spraw.
Sprawa o zasiedzenie w kontekście posiadania samoistnego
W dniu 17 grudnia 1969 r. małżeństwo Andrzej i Wanda jako sprzedający oraz małżeństwo Emil i Franciszka jako kupujący, zawarli umowę przyrzeczenia sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni 2.250 m2, położonej w powiecie krakowskim za cenę 30.000 zł, którą małżonkowie Emil i Franciszka zapłacili na rzecz małżonków Andrzeja i Wandy.
Termin sporządzenia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego miał być ustalony po załatwieniu niezbędnych formalności urzędowych.
Strony umowy zobowiązały się stawić do tego aktu i podpisać go przed notariuszem na warunkach wskazanych w tej umowie.
Andrzej i Wanda po otrzymaniu ceny wydali przedmiotową działkę Emilowi i Franciszce, którzy od tego momentu samodzielnie i z wyłączeniem innych osób władali nią i korzystali z niej, uiszczając podatki należne za lata 1982, 1984, 1985, 1986, 1987, 1988, 2000.
Z uwagi jednak, że formalnie nie byli właścicielami, podatki płacili za pośrednictwem małżonków Andrzeja i Wandy.
Sąd dodatkowo ustalił, że wiosną 1970 r. Emil zaorał przedmiotową działkę i zasiał na niej łubin. Małżonkowie często na nią przyjeżdżali przebywali na niej, dokonywali nasadzeń drzew i krzewów.
Emil kosił trawę, uprawiał warzywa, wybudował na niej altanę, huśtawkę dla dzieci oraz wędzarnię.
Po śmierci Emila w 1985 r. na działce przebywały Franciszka oraz córka Katarzyna. Z biegiem czasu, z uwagi na uciążliwe sąsiedztwo lokalnego wysypiska śmieci członkowie rodziny Emila i Franciszki przestali przyjeżdżać na tę działkę i zaniechali na niej uprawy warzyw i owoców.
Ustalono, że na przełomie 1998/1999 roku ukradziona została siatka ogradzająca działkę.
Opierając się na tych ustaleniach faktycznych, Sąd pierwszej instancji podniósł, że Andrzej i Wanda dokonali nieformalnego podziału należącej do nich nieruchomości i zbycia wydzielonych w ten sposób działek gruntu umowami nieformalnymi na rzecz osób trzech, między innymi na rzecz małżonków Emila i Franciszki.
Po zawarciu nieformalnej umowy przyrzeczenia sprzedaży właściciele zawierali następnie umowy z kontrahentami w formie aktu notarialnego; taka umowa nie została jednak zawarta z Emilem i Franciszką.
Sąd pierwszej instancji stwierdził, że chociaż małżonkowie Emil i Franciszka oraz ich następcy prawni sprawowali od wiosny 1970 r. samoistne posiadanie opisanej działki, to jednak nie upłynął przewidziany obowiązującymi przepisami prawa cywilnego okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości.
Sąd Rejonowy uznał, że 30-letni okres termin zasiedzenia nieruchomości upływał dopiero w dniu 19 kwietnia 2007 r. Jednakże zdaniem Sądu nie doszło do zasiedzenia, ponieważ w tym dniu Franciszka i jej córka Katarzyna nie sprawowały już samoistnego posiadania przedmiotowej działki, albowiem nie przyjeżdżały na nią i nie korzystały z niej.
Od powyższego orzeczenia wniesiono apelację, jednakże postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2017 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawczyń, podzielając ustalenia faktyczne i oceny prawne Sądu pierwszej instancji.
Franciszka i jej córka Katarzyna złożyły wobec tego skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.
Orzeczenie Sądu Najwyższego – posiadanie samoistne a zasiedzenie
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Błędny jest pogląd prawny, utożsamiający samoistne posiadanie nieruchomości z pobytem na działce lub jej gospodarczym wykorzystywaniem.
Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, który nią włada jak właściciel a zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności:
- korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób,
- pobiera pożytki i dochody,
- uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.
W sytuacji, w której utrzymuje się tego rodzaju samodzielny, niezależny od woli innej osoby, stan władztwa nad określoną nieruchomością, osoba władająca jest uważana za jej samoistnego posiadacza bez względu na intensywność pobytu na tej nieruchomości lub jej gospodarczego wykorzystywania.
Tak więc należy rozumieć termin prawny jakim jest – posiadanie samoistne.
Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)
Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,
bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.
