Czy korzystanie z pokoju może doprowadzić do zasiedzenia udziału w budynku?

Wnioskodawczynie Krystyna F. i Irena F. wnosiły początkowo o stwierdzenie, że nabyły w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 1985 r. udział 1 części we współwłasności nieruchomości w W., stanowiącej działkę nr 481, zabudowaną budynkiem mieszkalnym.

Na rozprawie w dniu 29 czerwca 2006 r. Krystyna F. cofnęła wniosek i została zwolniona od udziału w sprawie, natomiast Irena F. wniosła o stwierdzenie zasiedzenia na swoją rzecz oraz na rzecz swojej małoletniej córki Natalii F., którą Sąd wezwał do udziału w sprawie.

W dniu 12 lipca 2006 r. wnioskodawczynie sprecyzowały żądanie w ten sposób, że wnosiły o stwierdzenie zasiedzenia z dniem 1 stycznia 1985 r. udziału w nieruchomości w W. przy ul. S., na której położony jest budynek mieszkalny, wraz z pasem gruntu o szerokości 2,5 m prowadzącym do tego budynku od strony drogi publicznej oraz pasem gruntu w odległości 1,5 m od ściany budynku.

Z uwagi na to, że Sąd Rejonowy uznał, iż także Krystyna F. jest zainteresowana w sprawie, wezwał ją do udziału w sprawie postanowieniem z dnia 11 października 2006 r.

Właścicielka nieruchomości, uczestniczka postępowania Kazimiera P. wnosiła o oddalenie wniosku zarzucając, że wnioskodawczynie i ich poprzednicy prawni posiadali tylko jeden pokój w budynku, który jest częścią składową nieruchomości a takie posiadanie nie prowadzi do zasiedzenia udziału w nieruchomości, ponadto niedopuszczalne jest dla celów zasiedzenia udziału, dokonanie fizycznego podziału nieruchomości składającej się z kilku działek, w sposób wskazany przez wnioskodawczynie.

Postanowieniem z dnia 27 czerwca 2007 r. Sąd Rejonowy w W. stwierdził, że Krystyna F. nabyła w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 1977 r. udział wynoszący 187/1000 części we współwłasności nieruchomości będącej własnością Kazimiery P., objętej księgą wieczystą Sądu Rejonowego w W., położonej w W. przy ul. S., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącej działkę nr 3537/2 o pow. 0,0272 ha, powstałą z podziału nieruchomości składającej się z dawnych działek nr 3537 (była parcela budowlana nr 481) i nr 1786, dokonanego zgodnie z projektem podziału z dnia 31 maja 2007 r.

 

Powyższe orzeczenie było błędne.

Przede wszystkim narusza powyższe przepisy, a także art. 46 § 1 oraz art. 47 § 1 i 2 i art. 48 KC, stanowisko Sądów obu instancji przyjmujące, że może prowadzić do zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości korzystanie z pokoju, nie stanowiącego wyodrębnionego lokalu, połączone z korzystaniem z dojścia do budynku i pasa gruntu wzdłuż ściany budynku używanego do czyszczenia i konserwacji okien w zajmowanym pokoju oraz że wniosek o zasiedzenie udziału we współwłasności określonej nieruchomości może w takiej sytuacji być uwzględniony przez geodezyjne wydzielenie na gruncie nieruchomości obejmującej budynek, w którym znajduje się ten pokój, pas gruntu stanowiący dojście do budynku i pas gruntu wokół budynku i stwierdzenie, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie udział w tak wydzielonej nieruchomości.

Stanowisko takie nie tylko narusza powyższe przepisy lecz prowadzi także do niedopuszczalnego w sprawie o zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości, tworzenia przez sąd nowej nieruchomości, przez łączenie i podział, wyłącznie dla celów zasiedzenia udziału, działek geodezyjnych składających się na jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą.

W konsekwencji faktycznie prowadzi to do fizycznego wydzielenia nieruchomości objętej wnioskiem o zasiedzenie, mimo że wniosek nie dotyczył zasiedzenia określonej, fizycznej części nieruchomości, co było niedopuszczalne, lecz udziału we współwłasności nieruchomości.

Fizyczne wydzielenie przez sąd nieruchomości w sprawie o zasiedzenie nieruchomości jest dopuszczalne, gdy wniosek dotyczy zasiedzenia fizycznie określonej części nieruchomości, którą można wydzielić.

Nie jest dopuszczalne, gdy wniosek dotyczy zasiedzenia udziału we współwłasności określonej nieruchomości, czy działki geodezyjnej.

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 1978 r. III CZP 96/77 (OSNC 1978/11/195) przedmiotem nabycia własności przez zasiedzenie może być zarówno nieruchomość gruntowa, jak i jej fizycznie wydzielona część, a także udział w prawie własności, czyli tak zwana idealna część nieruchomości.

Jeżeli współposiadanie nieruchomości prowadzące do nabycia przez zasiedzenie idealnej części nieruchomości polega na tym, że każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego części, której nie da się fizycznie wydzielić, a zatem nie ma możliwości nabycia przez zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości, mogą istnieć podstawy do nabycia przez zasiedzenie udziału w nieruchomości.

W takiej sytuacji brak jest jednak jakichkolwiek podstaw prawnych, by dla celu stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości, a więc jej idealnej części, wydzielać fizycznie określoną część nieruchomości, tworząc z niej odrębną działkę obejmującą części stanowiące przedmiot posiadania i stwierdzać zasiedzenie udziału w tak utworzonej nieruchomości.

Niezależnie od tego trafnie skarżąca zarzuca, że bezpodstawnie Sądy obu instancji uwzględniając wniosek powołały się na powyższą uchwałę Sądu Najwyższego stwierdzając, że w sprawie spełnione zostały obie wskazane przez Sąd Najwyższy przesłanki zasiedzenie udziału we współwłasności, choć stan faktyczny rozpoznawanej sprawy odbiega w sposób istotny od stanu faktycznego, na tle którego podjęta została ta uchwała, a Sądy nie rozważyły dostatecznie, czy w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy zachodziły podstawy do przyjęcia samoistnego posiadania niewydzielonego pokoju i „przyległego terenu”.

Przypomnieć należy, że wskazana wyżej uchwała zapadła w sprawie, w której współposiadacz posiadał samodzielnie nie tylko część pomieszczeń w budynku lecz również cały ogród warzywny na nieruchomości, korzystając z niego z wyłączeniem innych osób, w tym z wyłączeniem drugiego współposiadacza i to było podstawą przyjęcia przez Sąd Najwyższy, że był samoistnym posiadaczem pomieszczeń i części gruntu.

Natomiast w rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że od 1963 r. wnioskodawczyni i jej poprzednicy prawni korzystali samodzielnie tylko z jednego pokoju, stanowiącego część składową budynku i nieruchomości.

Zgodnie zaś z art. 47 § 1 KC część składowa nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności i innych praw rzeczowych, a co za tym idzie nie może być przedmiotem samoistnego posiadania -„jak właściciel”, a więc niedopuszczalne jest jej zasiedzenie (porównaj między innymi orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1973 r. I CR 413/73 i z dnia 19 stycznia 1988 r. III CRN 459/87 oraz z dnia 15 marca 1989 r. III CZP 14/89, OSNCP 1990/2/27).

Z ustaleń Sądów wynika, że od 1963 r. wnioskodawczyni i jej poprzednicy prawni korzystali tylko, w celu dojścia do mieszkania, z drogi do budynku prowadzącej od ul. Sportowców oraz z pasa ziemi przy ścianie budynku pod ich oknami, w celu utrzymania w czystości i konserwacji zajmowanego przez nich pokoju.

Bez wątpienia zatem było to korzystanie z gruntu wyłącznie w celu zapewnienia sobie możliwości korzystania z pokoju w budynku i tylko w zakresie niezbędnym do normalnego korzystania z tego pokoju.

Skoro korzystanie z nie wyodrębnionego pokoju w budynku nie stanowi samoistnego posiadania i nie może prowadzić do zasiedzenia, to także korzystanie z drogi w celu dojścia do tego pokoju oraz z pasa gruntu okalającego budynek, wyłącznie w celu normalnego korzystania z pokoju, nie jest samoistnym posiadaniem gruntu, prowadzącym do zasiedzenia.

W przeciwnym wypadku doszłoby do obejścia art. 47 § 1 KC przez przyjęcie możliwości zasiedzenia części składowej nieruchomości w wyniku korzystania z gruntu w zakresie umożliwiającym korzystanie z tej części składowej.

Skoro korzystanie z części gruntu jedynie w zakresie umożliwiającym korzystanie z części składowej nieruchomości nie może być uznane za posiadanie samoistne, nie może też prowadzić do zasiedzenia udziału we współwłasności tej nieruchomości.

Rozważając decydującą dla określenia sposobu posiadania kwestię świadomości wnioskodawczyni i jej poprzedników prawnych co do rodzaju uprawnień jakie im przysługują w stosunku do zajmowanego pokoju, dojścia do budynku i pasa gruntu wokół budynku, Sądy pominęły jednoznaczne oświadczenie wnioskodawczyni Krystyny F. złożone w czasie jej zeznań na rozprawie w dniu 17 października 2003 r. (…), że domaga się ona zasiedzenia służebności mieszkania, które zajmuje oraz służebności dojścia do tego mieszkania, nie żąda natomiast zasiedzenia części działki.

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 marca 2002 r. III CKN 811/00 kryterium odróżniającym posiadanie rzeczy od posiadania praw jest czynnik woli (animus).

Osoba, która włada rzeczą cum animo domini jest posiadaczem prawa własności, gdy zaś przy władaniu wyraża wolę korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki odpowiada innemu prawu, jest posiadaczem innego prawa.

Powyższa wypowiedź wnioskodawczyni oceniana łącznie z opisanym wyżej zakresem i sposobem korzystania z drogi i pasa gruntu wokół budynku, może wskazywać na wolę korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym innemu prawu, a w każdym razie potwierdza istniejące zasadnicze zastrzeżenia co do woli władania nieruchomością lub jej częścią jak właściciel.

(Opracowano na podstawie Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 stycznia 2009 r. III CSK 229/08)

Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)

 

Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,

bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z  PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.

 

Przeczytaj też: Jak uzasadnić wniosek o zasiedzenie i się bronić?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*