Bardzo często pojawiające się pytanie w trakcie konsultacji z zakresu zasiedzenia nieruchomości brzmi:
Jaki wpływ na zasiedzenie ma płacenie podatku od nieruchomości?
Pytają o to zarówno ci którzy korzystają z nieruchomości, która do nich nie należy, jak i Ci którzy są właścicielami nieruchomości objętych w posiadanie przez osoby trzecie.
Na tak zadane pytanie postaram się odpowiedzieć opisując sprawę, która odbyła się przed krakowskim Sądem.
Pan Tomasz wraz ze swoją małżonką Ireną pod koniec lat 80-tych kupili w jednej z podkrakowskich miejscowości nieruchomość niezabudowaną o pow. 20 arów. Płaska działka o regularnym kształcie idealnie pasowała do realizacji celu jakim było wybudowanie domu.
Z uwagi na charakter ich pracy – oboje byli bardzo aktywni zawodowo – a także z uwagi na to, że w Krakowie mieli duże wygodne mieszkanie, plan budowy domu był ciągle odkładany na tzw. „później”.
Wychodząc z założenia, że „nieruchomość jeść nie woła”, czekali na dogodny moment, aby przystąpić do realizacji inwestycji.
Pomimo upływu już ponad 30 lat, działka pozostała nieogrodzona. Wydawać się więc mogło, że małżonkowie o niej zapomnieli.
Nic bardziej mylnego!
W tak zwanym między czasie, skupili się na uzyskaniu koniecznych pozwoleń związanych z budową, uzyskali służebność drogi koniecznej. Zlecili badania geologiczne, a także wykonanie mapy do celów projektowych.
Tomasz i Irena przyznają, że z uwagi na obowiązki w pracy, rzadko bywali na działce. Za to rzetelnie i sumiennie płacili należny podatek od nieruchomości.
Nie ogradzali jej, bo nie uważali żeby była taka potrzeba. Nie mieli nigdy sporu o granice. Sąsiad dokładnie znał jej przebieg.
Mało tego, z uwagi na dobrosąsiedzkie stosunki, małżonkowie pozwolili sąsiadowi na przechowywanie na ich działce opału na zimę, a także maszyn rolniczych. W zamian za to sąsiad miał dbać o działkę, głównie poprzez jej koszenie.
Taki stan rzeczy trwał, aż do momentu, w którym małżonkowie Tomasz i Irena postanowili przystąpić do budowy domu.
Jakież było ich zdziwienie kiedy otrzymali z Sądu wniosek o zasiedzenie ich nieruchomości!
Domyślacie się kto był Wnioskodawcą?
Sąsiad – oczywiście!
Co zrobił Sąd?
Postępowanie o zasiedzenie
To co musiał! Zbadała sprawę pod kątem wystąpienia przesłanek zasiedzenie, tj. posiadania samoistnego oraz okresu posiadania.
Nie będę się tu rozpisywał na czym one polegają, bo wszystko to znajdziecie w moim wpisie z kwietnia tego roku. (dla zainteresowanych, tekst znajduje się pod tym linkiem à https://bit.ly/2QD2tji) Postaram się jedynie, krótko przypomnieć o co chodzi z posiadaniem samoistnym.
Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu.
Posiadacz samoistny włada rzeczą “jak właściciel”. Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności. W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08).
O samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym, tj. zachowanie się posiadacza dostrzegalne dla innych osób, za pomocą którego posiadacz demonstruje swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad rzeczą dla siebie.
Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzeniu posesji, pokryciu kosztów remontu lub modernizacji budynku itp. (zob. np. post. SN z 11.8.2016 r., I CSK 504/15.
Przypominam o tej przesłance, gdyż to właśnie ona legła u podstawa orzeczenia wydanego w opisywanej sprawie.
Sąsiad na uzasadnienie swojego wniosku wskazał, że przez ostatnie 30 lat użytkował działkę. Służyła mu głównie jako miejsce do składowania opału i placu przeznaczonego na parking dla maszyn rolniczych. Dodatkowo podkreślił, że przez cały okres posiadania dbał o tą działkę wykaszając ją regularnie.
Podkreślał przy tym, że nie pytał nikogo o zgodę. Władał przedmiotową nieruchomością jak właściciel.
Na poparcie swojego wniosku przedstawił szereg świadków, którzy przed Sądem potwierdzili jego twierdzenia, przyznając przy tym, że jego i tylko jego uważali za właściciela.
Małżonkowie Irena i Tomasz w odpowiedzi na wniosek przyznali, że rzadko bywali na działce, jednakże nie oznaczało to, że nie podejmowali działań świadczących o władczym charakterze ich działań.
Podkreślali, że podejmowali czynności związane z załatwieniem formalnych spraw dotyczących budowy domu. Oprócz tego, głównym ich argumentem było opłacanie podatku od nieruchomości.
Twierdzili, że nie ma obowiązku grodzenia działki, natomiast jest obowiązek płacenia od tej działki podatku.
Ich zdaniem, nie ma znaczenia, że sąsiad użytkował przedmiotową nieruchomość. W przeciwieństwie do nich, nie płacił od niej podatku, co w ich mniemaniu nie mogło doprowadzić do zasiedzenia.
Bo, jak to określili w piśmie procesowym, tylko osoba płacąca podatek od danej nieruchomości może czuć się jej właścicielem. W ich ocenie wykonywanie tej powinności publicznoprawnej świadczy przecież o woli posiadania.
Co na to Sąd? Zakładam, że niektórzy z Was mocno się zdziwią.
Rozstrzygnięcie sądowe
Sąd uwzględnił wniosek Sąsiada. Oznacza to, że stwierdził nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie.
Dlaczego?
Ponieważ zdaniem nie tylko Sądu orzekającego w tej sprawie ale i Sądu Najwyższego, płacenie podatku od nieruchomości owszem jest jednym z przejawów chęci posiadania, lecz nie jest warunkiem wystarczającym by podważyć charakter władczy posiadania samoistnego w tym przypadku Sąsiada małżeństwa Tomasza i Ireny.
W ten oto sposób dotarliśmy do odpowiedzi na zadane wcześniej pytanie. Odpowiedź jest tylko formalnością.
Płacenie podatku od nieruchomości co do zasady nie wpłynie negatywnie na możliwość zasiedzenia działki.
Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)
Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,
bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.
