Czy posiadanie nieruchomości nabytej na podstawie umowy przedwstępnej może mieć charakter posiadania w dobrej wierze?

„Czy posiadacz nieruchomości, który wszedł w jej posiadanie na podstawie umowy przenoszącej własność, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, może być uważany za posiadacza w dobrej wierze?”

Sąd Najwyższy podjął następującą uchwałę nadając jej moc zasady prawnej:

„Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”

Sąd Najwyższy, uznając za prawidłowe stanowisko określone jako tradycyjne, miał na uwadze, co następuje:

Rzeczpospolita Polska jest – zgodnie z art. 1 Konstytucji – demokratycznym państwem prawnym. W państwie takim obowiązujące przepisy prawne powinny być przestrzegane, a przy ich tłumaczeniu przez powołane do tego organy, w tym przez sądy, powinna być powyższa, konstytucyjna zasada uwzględniana.

O prawidłowym stosowaniu tej zasady można mówić tylko przy przyjęciu tradycyjnego rozumienia dobrej i złej wiary. Jeżeli bowiem przepis art. 158 KC zawiera wyraźne postanowienie, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność, wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego, to nie można przyjmować, iż osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania takiej formy, może być traktowana jako jej samoistny posiadacz w dobrej wierze, a więc, że ma podstawy, by uważać się za jej właściciela.

 

Znajomość przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami oraz ich dostępność jest tak duża, że gdyby nawet uznać, iż może zdarzyć się wypadek takiej nieznajomości po stronie osób zawierających umowę, to brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o wymaganiu zachowania formy aktu notarialnego dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Wystarczyłoby zachowanie minimum staranności.

Nie nakładanie na strony jakichkolwiek obowiązków w zakresie zapoznania się z obowiązującymi przepisami pozostawałoby w sprzeczności z wskazaną wyżej konstytucyjną zasadą państwa prawnego. Różnicowałoby też wymagania w zakresie zachowania staranności w stosunku do osób zawierających umowy notarialne oraz tzw. nieformalne, co – jak już podniesiono – nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Podniesione wyżej argumenty nie pozwalają na uznanie za prawidłowe tzw. zliberalizowanego stanowiska co do dobrej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości, który wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego. Powołanie się na nienaruszanie niczyich praw, czy też na niekrzywdzenie nikogo, może odnosić się tylko do stosunku zobowiązaniowego stron nieformalnej umowy.

Tymczasem w stosunkach prawnorzeczowych, uregulowanych w księdze drugiej kodeksu cywilnego pt. „Własność i inne prawa rzeczowe” chodzi o stosunek osoby względem rzeczy, konkretnie zaś o stosunek posiadacza względem nieruchomości objętej we władanie na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy notarialnej. Jeżeli tzw. nabywca nieruchomości zapłaci za nią całą należność i obejmie nieruchomość w posiadanie, to może być przekonany, że wywiązał się należycie z obowiązków wobec jej dotychczasowego właściciela. Nie wystarcza to jednak do przyjęcia, że jest on posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*