„Czy wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności gruntowej jest konieczną przesłanką zasiedzenia przez niego tej służebności (art. 292 KC)?”
Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
Wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 KC).
Uzasadnienie
Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powstało w sprawie, w której Sąd drugiej instancji oddalił apelację wnioskodawcy od postanowienia Sądu pierwszej instancji oddalającego wniosek o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej drogi dojazdowej.
Według dokonanych ustaleń drogę tę, po której wnioskodawca i okoliczni mieszkańcy jeżdżą od 1963 r., utwardził płytkami żwirowymi 20 lat temu właściciel nieruchomości obciążonej.
Sądy obu instancji uznały, że służebność gruntowa drogi może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy posiadacz nieruchomości władnącej korzysta z trwałego i widocznego urządzenia, o którym mowa w art. 292 KC, wykonanego przez siebie lub inną osobę niebędącą właścicielem nieruchomości obciążonej. Skoro na drodze dojazdowej trwałe i widoczne urządzenie w postaci utwardzenia płytkami żwirowymi wykonane zostało przez właściciela nieruchomości obciążonej, nie zaś przez wnioskodawcę, nie było podstaw do uwzględnienia wniosku.
Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną wnioskodawcy, w postanowieniu z dnia 19 listopada 2010 r. przedstawił składowi powiększonemu Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści przytoczonej na wstępie, wskazując, że o ile w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, że trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 KC spełnia funkcję ostrzegawczą dla właściciela nieruchomości obciążonej, o tyle sporna pozostaje kwestia, czy koniecznie musi ono być wykonane – aby mogło spełniać taką funkcję – przez posiadacza nieruchomości w zakresie prawa odpowiadającego treści służebności.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Służebności gruntowe są obciążeniem nieruchomości, mającym na celu zapewnienie określonej korzyści każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości. Według terminologii przyjętej w dekrecie z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 321), używanej także we współczesnych opracowaniach dotyczących art. 292 KC, nieruchomość obciążona służebnością gruntową określana jest jako „nieruchomość służebna” lub „nieruchomość obciążona”, a nieruchomość, której właściciel odnosi korzyść z obciążenia, jako „nieruchomość władnąca”.
Służebności gruntowe odznaczają się własną, zróżnicowaną treścią, odmienną od innych ograniczonych praw rzeczowych. Z art. 285 § 1 KC wynika, że służebność gruntowa może być bądź służebnością czynną (np. służebność drogowa, służebność czerpania wody, służebność wypasu bydła) lub służebnością bierną.
W pierwszym przypadku nieruchomość obciążona jest na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, natomiast w drugim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania określonych uprawnień wchodzących w zakres jego prawa własności w stosunku do własnej nieruchomości (np. właściciel nieruchomości obciążonej nie może budować ponad określoną wysokość) lub nie może wykonywać określonych uprawnień, które mu przysługują względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (np. powstrzymywanie się od wykonywania uprawnień przyznanych w art. 148-150 KC). Istota służebności gruntowych tkwi zatem w tym – co należy jeszcze raz podkreślić – że ograniczają one prawo własności każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej na korzyść każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej, powodując ograniczenie własności nieruchomości obciążonej na korzyść nieruchomości władnącej w celu zwiększenia jej użyteczności.
Do powstania służebności gruntowych dochodzi na podstawie czynności prawnej (art. 245 KC), orzeczenia sądowego (ustanowienie służebności drogi koniecznej – art. 145 KC, służebności budynkowej – art. 151 KC, służebności gruntowej przy zniesieniu współwłasności – art. 212 KC, w razie działu spadku – art. 212 § 1 zd. 2 KC w zw. z art. 1035 KC lub podziału majątku wspólnego – art. 212 § 1 zd. 2 KC w zw. z art. 46 KRO i art. 1035 KC), a także orzeczenia administracyjnego (art. 112 ust. 2 i art. 120ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
Źródłem powstania służebności gruntowej może być także zasiedzenie, co stanowi jej cechę wyróżniającą w tym znaczeniu, że służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może powstać ex lege w trybie zasiedzenia. Ustawodawca potraktował zasiedzenie służebności gruntowej w sposób szczególny także przez wprowadzenie ograniczenia polegającego na tym, że może być nabyta tylko wtedy, gdy posiadanie nieruchomością polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Zgodnie z art. 352 KC, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, przy czym do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.
Na tle tego uregulowania charakter jurydyczny posiadania służebności gruntowej jest różnie kwalifikowany. Na skutek braku precyzji terminologicznej w wypowiedziach dotyczących posiadania służebności jest ono określane zamiennie jako posiadanie samoistne służebności, posiadanie zależne lub posiadanie służebne (np. powołane postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 38/05 z glosami krytyczną i aprobującą w OSP 2006, nr 10, poz. 114 oraz „Przeglądzie Sądowym” 2009, nr 6, poz. 127).
Pojęciem „posiadania samoistnego służebności” – bez bliższego uzasadnienia – posłużył się Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 10 lipca 2008 r., III CSK 73/08, z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 38/05 oraz z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 742/98. W nauce prawa wskazuje się, że jest to posiadanie prawa (posiadanie służebne), a więc posiadanie odrębne w stosunku do posiadania rzeczy (posiadania samoistnego i zależnego).
Według drugiego zapatrywania, posiadanie służebności jest posiadaniem zależnym rzeczy, tyle że specyficznym, gdyż przy ocenie posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności gruntowej należy mieć na względzie faktyczne korzystanie z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność (np. stałe przejeżdżanie przez grunt sąsiedni), nie zaś posiadanie prowadzące do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości.
Z punktu widzenia zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia szczegółowa analiza obu koncepcji nie jest konieczna. W celu jednak uniknięcia nieporozumień powstających w związku z posługiwaniem się różnymi określeniami w wypowiedziach dotyczących posiadania służebności należy podzielić pogląd, że w przypadku posiadania służebności gruntowej w rachubę nie wchodzi, jak przy nabyciu własności, posiadanie samoistne, lecz posiadanie w zakresie odpowiadającym treści służebności. Z oczywistych względów posiadanie służebności łączy się jedynie z tzw. służebnościami czynnymi, a więc polegającymi na prawie korzystania z nieruchomości obciążonej.
Jest to posiadanie swoiste, zwłaszcza w przypadku służebności gruntowej drogi, bowiem uprawnienia wynikające z tej służebności nie łączą się z władztwem nad rzeczą w dosłownym znaczeniu. Podmiot wykonujący służebność korzysta z cudzej rzeczy tylko w oznaczonym zakresie, nierzadko bardzo wąskim, w istocie nie władając nią. Powstającą w związku z tym wątpliwość, czy takie korzystanie z rzeczy można uznać za posiadanie, ustawodawca usunął przez stwierdzenie w art. 352KC, że kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, zaznaczając, że do tak rozumianego posiadania stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu.
Posiadanie służebności gruntowej jest więc posiadaniem specyficznym (art. 336 KC), a posiadanie prowadzące do zasiedzenia służebności gruntowej polega na korzystaniu z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność. Należy dodać, że władanie w zakresie służebności gruntowej musi być wykonywane dla siebie (cum animo rem sibi habendi), a ponadto nie może nabyć służebności gruntowej w drodze zasiedzenia – ze względu na brak przesłanki posiadania – osoba, która korzysta z sąsiedniej nieruchomości tylko dzięki grzeczności sąsiada, korzystający bowiem w takich warunkach z cudzej nieruchomości nie jest posiadaczem, lecz prekarzystą.
Sąd Najwyższy, podzielając taki punkt widzenia na kwestię charakteru posiadania służebności, w uzasadnieniu postanowień z dnia 5 czerwca 2009 r., I CSK 392/08 i 11 lutego 2010 r., I CSK 181/09, Izba Cywilna 2011, nr 5, s. 28 trafnie zauważył – wskazując na orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2006 r., IV CSK 149/05 oraz z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 171/08, OSNC 2010, nr 1, poz. 15) – że zawarte w zdaniu drugim art. 292 KC odesłanie do przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie obejmuje tylko (verba legis – „poza tym…”) kwestie nieuregulowane w zdaniu pierwszym tego artykułu oraz pozwala na stosowanie do zasiedzenia służebności gruntowej przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie jedynie „odpowiednio”. Do zasiedzenia służebności gruntowej nie ma więc zastosowania wymaganie posiadania samoistnego (art. 172 § 1 KC), znajdują natomiast odpowiednie zastosowanie przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie dotyczące terminów posiadania w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza (art. 172 § 1 i 2 KC), biegu zasiedzenia w stosunku do małoletniego (art. 173 KC), biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 KC) oraz przepisy dotyczące możliwości doliczenia posiadania poprzednika (art. 176 KC).
Przepis art. 292 KC wymaga – oprócz zwykłych ustawowych przesłanek nabycia przez zasiedzenie, jak np. korzystanie z cudzej nieruchomości przez odpowiedni czas, zależnie od dobrej lub złej wiary – aby korzystanie łączyło się z istnieniem trwałego i widocznego urządzenia. Ustawodawca zastrzegł więc, aby korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności polegało nie tylko na samym czerpaniu korzyści, lecz także znajdowało wyraz w istnieniu wspomnianego urządzenia.
Ustawa nie precyzuje pojęcia „trwałego i widocznego urządzenia”, pozostawiając uściślenie tego określenia wykładni na tle konkretnego stanu faktycznego. W judykaturze przyjmuje się, że za trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 KC, należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym, nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury.
Chodzi tu o odpowiednie urządzenie materialne umożliwiające lub ułatwiające korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie służebności, sporządzone na obcej nieruchomości lub co najmniej wkraczające w jej sferę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSNC 1969, nr 12, poz. 220 lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2002 r., II CKN 160/00). Charakter tego urządzenia ma być trwały, a nie chwilowy i musi ono być widoczne (orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1960 r., 2 CR 951/59, OSN 1961, nr 1, poz. 20). Od konkretnych okoliczności faktycznych będzie zależała ocena, czy określone dzieło pracy ludzkiej, które może polegać nie tylko na wybudowaniu, ale także na udziale w budowie lub wyremontowaniu urządzenia jest trwałym i widocznym urządzeniem w rozumieniu art. 292 KC.
Przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości, z której korzysta posiadacz w zakresie odpowiadającym treści służebności są rowy odwadniające, nasypy, studnia, groble, utwardzenie na gruncie szlaku drożnego, mostek, osadnik widoczny na powierzchni ziemi wraz z dołączoną do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1988 r., IV CR 45/88, OSNC 1990, nr 2-3, poz. 33 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00, OSP 2003, nr 7-8, poz. 100), przykładami zaś urządzenia, które jedynie wkracza w nieruchomość obciążoną są: rynna budynku odprowadzająca wodę na sąsiednią nieruchomość lub okno sąsiedniego budynku otwierane na zewnątrz (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1980 r., III CZP 83/79, OSNC 1980, nr 9, poz. 158).
Przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu (art. 305 -3054 KC) w judykaturze przyjmowano, że służebność gruntowa może być związana także z przesyłem różnych mediów (energii elektrycznej, gazu) i prezentowany był pogląd dopuszczający nabycie przez zasiedzenie, na podstawie art. 292 KC stosowanego w drodze analogii, służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2005 r., II CK 489/04, „Izba Cywilna” 2006, nr 5, s. 49, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2006 r., II CSK 112/06, Monitor Polski 2006, nr 19, poz. 1016, z dnia 4 października 2006 r., II CSK 119/06oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., III CZP 89/08, „Biuletyn SN 2008, nr 10, s. 8). W obecnym stanie prawnym, w którym do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 3054 KC), nie powinno budzić wątpliwości, że nabycie służebności przesyłu może nastąpić także wskutek zasiedzenia.
W przypadku służebności gruntowej drogi, przejeżdżanie przez szlak drożny niemający urządzonej drogi nie może doprowadzić do zasiedzenia, skutki bowiem przejeżdżania w postaci kolein bądź śladów przepędzania bydła nie są urządzeniem w rozumieniu tego przepisu, natomiast koleiny utwardzone żwirem stanowią takie urządzenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68 oraz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1959 r., 1 CR 516/59, OSNC 1962, nr 1, poz. 8).
Przyjmuje się, że wskutek zniwelowania terenu i zasypania nierówności nie powstaje utwardzony konkretny szlak drożny o wytyczonym przebiegu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1999 r., III CKN 379/98). Taka interpretacja pojęcia „trwałego i widocznego urządzenia” w przypadku służebności drogi wynika z przyjętego założenia, że urządzenia, o których mowa w art. 292 KC, aby mogły być uznane za trwałe i widoczne, muszą być wynikiem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi.
Posiadanie cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności musi polegać, jak wymaga art. 292 KC, na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, które znajduje się na cudzej nieruchomości. W sprawie objętej przedstawionym zagadnieniem prawnym wymaganie to jest spełnione, gdyż na gruncie, przez który wnioskodawca przejeżdża, wyodrębniony jest szlak drożny utwardzony przez właściciela nieruchomości potencjalnie obciążonej. Hipoteza tego przepisu nie zawiera wyraźnego wskazania przez kogo urządzenie powinno być zbudowane.
Okoliczność, że w tym zakresie przepis nie zawiera wyraźnej regulacji nie może oznaczać – wbrew poglądowi, który pojawił się ostatnio w judykaturze pod wpływem wypowiedzi przedstawicieli doktryny pozostających w mniejszości – że kwestia, kto wykonał wspomniane urządzenia jest bez znaczenia przy ocenie przesłanek zasiedzenia służebności gruntowej. Jako argument wskazuje się brak regulacji w tym zakresie. Należy przyjąć, że skoro przepis nie zawiera żadnej treści odnośnie do osoby, która zbudowała urządzenie trwałe i widoczne, to jego interpretowanie przez zastosowanie wyłącznie dyrektyw wykładni językowej nie może doprowadzić do ustalenia znaczenia zawartej w nim normy. Konieczne jest więc sięgnięcie do wykładni historycznej, funkcjonalnej i celowościowej, ich bowiem zastosowanie pozwala na uwzględnienie w procesie ustalania znaczenia normy prawnej zawartej w art. 292 KC jej kontekstu społecznego, ekonomicznego i moralnego.
Uzależnienie zasiedzenia służebności od posiadania polegającego na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia niewątpliwie ma na celu ochronę właściciela nieruchomości, a także niedopuszczenie do przekształcania się przypadków grzecznościowego korzystania z cudzej nieruchomości w stosunki prawnorzeczowe. Zwracano na to uwagę w literaturze omawiającej zasiedzenie służebności gruntowej, uregulowane w Prawie rzeczowym, podnosząc, że „nieprzychylny stosunek naszego ustawodawstwa do zasiedzenia służebnościtłumaczy się względami na zasady współżycia. Chodzi mianowicie o to, żeby korzystanie z cudzej nieruchomości, oparte wyłącznie na stosunkach dobrosąsiedzkich, nie zmieniało się wskutek upływu czasu w prawo rzeczowe”. Na te uwarunkowania instytucji zasiedzeniaoraz przyczyny wprowadzonych ograniczeń zwracał uwagę także Sąd Najwyższy (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1960 r., 2 CR 951/59). W podobny sposób wypowiadał się Sąd Najwyższy, dokonując wykładni art. 292 KC (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, OSNC 1975, nr 6, poz. 94).
Korzystanie z cudzej nieruchomości związane z trwałym i widocznym urządzeniem jest na ogół oparte na nieformalnej umowie lub grzecznościowym zezwoleniu. Jeżeli zaś wyjątkowo jest inaczej, to właściciel nieruchomości musi się liczyć z usankcjonowaniem powstałego stanu faktycznego przez obciążenie jego nieruchomości służebnością. Gdyby miało ono nastąpić w drodze zasiedzeniasłużebności, urządzenia, o których mowa w art. 292 KC, powinny spełniać funkcję ostrzegawczą dla właściciela nieruchomości. Stanie się tak tylko wtedy, gdy urządzenia wzniesione zostaną przez osobę, która faktycznie korzysta z drogi w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność.
Należy zaznaczyć – co nie jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia – że posiadanie w zakresie służebności wprawdzie musi być wykonywane w sposób ciągły (nieprzerwany), jednak tylko w zakresie odpowiadającym treści służebności. Oznacza to, że przejazd drogą na sąsiednim gruncie może odbywać się sporadycznie, stosownie do potrzeb.
Nie ulega ponadto wątpliwości, że inne intencje przyświecają właścicielowi nieruchomości, przez który przebiega szlak drożny, inne zaś posiadaczowi korzystającemu z niego, gdy obaj budują na szlaku drożnym trwałe i widoczne urządzenie (utwardzenie szlaku) w celu urządzenia drogi. Właściciel nieruchomości czyni to dla własnej wygody, nie zaś dla wygody osób, które korzystają z przejazdu drogą, natomiast właściciel nieruchomości władnącej buduje urządzenia w celu korzystania z służebności przez jej ustanowienie lub nabycie w przyszłości w drodze zasiedzenia.
W tej sytuacji przekonującą także w świetle zasad doświadczenia życiowego jest teza, że tylko urządzenie wzniesione przez posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, stanowią widomy znak przestrzegający, że istniejący na gruncie stan powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej może doprowadzić do ograniczenia prawa własności.
Takie stanowisko prezentowane było przez dziesięciolecia w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a zatem można je uznać za ugruntowane (orzeczenie z dnia 7 lutego 1972 r., III CRN 418/71, „Informacja Prawnicza” 1972, nr 3-4, poz. 3, wyroki z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74 i z dnia 8 maja 2001 r., IV_CKN_235/01 oraz postanowienia z dnia 27 maja 1990 r., II_CKN_366/98, z dnia 10 marca 1998 r., I CKN 543/97, z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 742/98 i z dnia 9 marca 2004 r., I CK 434/03).
W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy konsekwentnie stwierdzał, że służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez „samoistnego posiadacza”, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności. W przypadku służebności drogi koniecznej Sąd Najwyższy wskazywał, że samo korzystanie z drogi urządzonej na nieruchomości sąsiedniej przez jej właściciela w ogóle nie prowadzi do nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie.
Wykładnię art. 292 KC, według której służebność gruntową drogi można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy posiadanie polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza, nie zaś przez właściciela nieruchomości potencjalnie obciążonej uznał za zasadną również Trybunał Konstytucyjny, odwołując się do argumentu, że założenie trwałego i widocznego urządzenia ma stanowić ostrzeżenie dla właściciela przed skutkami korzystania z jego nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (uzasadnienie wyroku z dnia 25 maja 1999 r., SK 9/98, OTK 1999, nr 4, poz. 78 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 r. P 3/03, OTK-A 2003, nr 8, poz. 82).
Przedstawiona wykładnia art. 292 KC znajduje mocne oparcie w dyrektywie interpretacyjnej przepisów o zasiedzeniu, uwzględniającej aspekt konstytucyjnie gwarantowanej ochrony własności. Zasadą konstytucyjnie określoną, od której ustawodawca wyjątkowo odstępuje, jest nienaruszalność prawa własności. Instytucja zasiedzenia, mająca daleko idące skutki w odniesieniu do prawa własności, jest przykładem takiego wyjątkowego odstępstwa, wszelkie zatem wątpliwości nasuwające się przy jej interpretowaniu powinny być tłumaczone – co podkreślają także przedstawiciele nauki prawa cywilnego – na rzecz ochrony własności.
Taka dyrektywa interpretacyjna niewątpliwie przemawia za wykładnią art. 292 KC przyjętą w orzeczeniach Sądu Najwyższego zdecydowanie przeważających, przyjmujących, że trwałe i widoczne urządzenia, z których korzysta posiadacz nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej, powinny być przez niego wykonane, tylko bowiem wtedy korzystanie z takich urządzeń może stanowić zewnętrzną oznakę władania cudzą własnością we wskazanym zakresie.
W postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00 (OSP 2003, nr 7-8, poz. 100), Sąd Najwyższy – odchodząc od tego nurtu wykładni art. 292 KC – stwierdził, że trwałe i widoczne urządzenie wprawdzie nie może być wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej, ale niekoniecznie musi to uczynić korzystający z urządzenia właściciel nieruchomości władnącej (posiadacz nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności). Pogląd ten, na co należy zwrócić uwagę, został wyrażony na tle szczególnego stanu faktycznego, chodziło bowiem o korzystanie z widocznego na powierzchni ziemi osadnika wraz z dołączoną do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu.
W jeszcze dalej idącym postanowieniu z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 38/05 (OSP 2006, nr 10, poz. 114), które spotkało się w piśmiennictwie zarówno z aprobatą, jak i z krytyką, Sąd Najwyższy uznał, że nabycie służebności przez zasiedzenie nie jest wyłączone z tego powodu, że urządzenie wykonane zostało przez właściciela nieruchomości obciążonej. Pogląd ten uzasadniony został jedynie stwierdzeniem, że „w treści art. 292 KC nie zawarto żadnych wymogów co do osoby dokonującej wzniesienia urządzenia, o którym mowa w tym przepisie, na co także zwracano uwagę w literaturze”.
Pogląd wyrażony w tych orzeczeniach, uzasadniony jedynie brakiem w treści art. 292 KC wymagań co do osoby, która ma urządzenie trwałe i widoczne wykonać, budzi istotne zastrzeżenia w świetle argumentów przytoczonych na uzasadnienie stanowiska przeciwnego. Nie przekonuje także powoływany w literaturze argument, że szanse właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej na powzięcie wiadomości o fakcie korzystania z jego nieruchomości przez osobę trzecią w zakresie służebności gruntowej są zagwarantowane przez ustawowe wymaganie samego korzystania przez posiadacza nieruchomości władnącej z urządzenia trwałego i widocznego.
Nie może budzić wątpliwości, że gdy urządzenie wzniósł właściciel nieruchomości służebnej, jego szanse na dostrzeżenie korzystania z urządzenia przez osobę nieuprawnioną, zwłaszcza gdy właściciel nie korzysta na co dzień ze swej nieruchomości, są znikome lub w ogóle nie istnieją, stają się natomiast duże, przez co pozwalają na podjęcie działań i zachowań chroniących własność, gdy urządzenie trwałe i widoczne zbuduje posiadacz nieruchomości władnącej. Tylko w sytuacjach wyjątkowych, gdy chodzi o korzystanie z urządzenia w sposób szczególny, zwracający w sposób oczywisty uwagę właściciela nieruchomości na charakter posiadania osoby korzystającej z urządzenia (np. oparcie budynku o mur postawiony przez właściciela nieruchomości służebnej albo korzystanie z wykonanego nie przez posiadacza nieruchomości władnącej osadnika widocznego na powierzchni ziemi wraz z dołączoną do niego rurą kanalizacyjną), okoliczność, że wzniósł je właściciel nieruchomości obciążonej lub inna osoba, może – w konkretnym przypadku – nie stanowić przeszkody do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.
Z tych względów należało uznać, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności. Wykładnia art. 292 KC prowadząca do tej konkluzji uwzględnia istotę instytucji zasiedzenia służebności gruntowej, jej wyjątkowy charakter, przejawiający się w tym, że – odmiennie niż w stosunku do pozostałych ograniczonych praw rzeczowych – może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, specyficzny charakter posiadania nieruchomości służebnej, funkcję ostrzegawczą trwałego i widocznego urządzenia, a także aspekt konstytucyjnie gwarantowanej ochrony własności, którego uwzględnienie nabiera w tym wypadku szczególnego znaczenia.
Przedstawiona wykładnia art. 292 KC ponadto zapobiega rozstrzygnięciom nieakceptowanym społecznie oraz sprzecznym z normami moralnymi w stosunkach prawnorzeczowych, a zwłaszcza sąsiedzkich.
W konsekwencji przedstawione zagadnienie prawne rozstrzygnięto, jak w uchwale.
Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 sierpnia 2011 r. III CZP 10/11
