Dostęp do drogi publicznej – co, gdy jest za wąski lub nie spełnia innych norm?

Gdy, dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do prawidłowego użytku zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie dostępu do drogi publicznej byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów.

Z uzasadnienia

Sąd Rejonowy w Przemyślu, postanowieniem z 22.1.2003 r. przy uwzględnieniu istniejącej już nieodpłatnej służebności przechodu, przejazdu i przegonu bydła przez działkę nr 713/92 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 713/93 wzdłuż granicy tych działek (zgodnie z umową sprzedaży z 22.8.1981 r.), ustanowił służebność gruntową przechodu i przegonu bydła na rzecz nieruchomości władnącej oznaczonej jako działka nr 713/93, stanowiącej współwłasność Wiktorii i Ireny K., obciążającej nieruchomość oznaczoną jako działka 713/92, stanowiąca współwłasność Zofii i Piotra S., pasmem między działkami 713/30 a 713/75 od drogi wiejskiej o długości 58,3 m, szerokości 4,23 m i powierzchni 248 m2, za wynagrodzeniem w kwocie 1.062 zł.

W sprawie tej ustalono, co następuje:

Wiktoria i Józef małż. K. są właścicielami nieruchomości A położonej w B., stanowiącej działkę nr 713/93 o pow. 20 arów oraz działkę nr 713/30 o pow. 946 m2. Józef K. zmarł 27.12.1999 r., a spadek po nim nabyły: żona Wiktora i córka Irena po 1/2 części. Uczestnicy postępowania Piotr i Zofia S. są jako małżonkowie właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka nr 713/92 o pow. 39 arów. Działkę nr 713/93 Józef i Wiktoria K. nabyli umową sprzedaży 22.8.1981 r. od Grażyny Sz., przy czym ustanowiono jednocześnie służebność przechodu, przejazdu i przegonu przez działkę 713/92 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki 713/93, wzdłuż granicy tych działek. Służebność ustanowiona w tym akcie notarialnym nie była zgodna z proponowanym przez biegłego przebiegiem tego szlaku, gdyż miała ona prowadzić, na odcinku o długości około 95 m od drogi wiejskiej do działki 713/93 przez działkę 713/92.

 

Między stronami toczyły się spory sądowe dotyczące tej nieruchomości. W sprawie C 252/93 strony zawarły ugodę sądową, w której Zofia i Piotr S. zobowiązali się nie czynić przeszkód Józefowi K. w przejeździe, przechodzić i przegonie szlakiem drożnym o szerokości 4 m i długości ok. 120 m, prowadzącym od drogi wiejskiej do działki nr 713/93 oraz usunąć z niego wszelkie przeszkody utrudniające korzystanie. Z kolei w sprawie I C 249/95 Sąd Rejonowy w Przemyślu zakazał Józefowi i Wiktorii K. wykonywania przejazdów szlakiem drożnym o szerokości 4 m i długości 50 m, biegnącym północno-wschodnim skrajem działki 713/92, na odcinku od drogi głównej do bramy wjazdowej na działkę 713/30. Postępowanie w sprawie o zniesienie służebności zawieszono na zgodny wniosek stron. Ustalono przy tym, iż wnioskodawcy są nadto właścicielami działki 713/30 przylegającej bezpośrednio do drogi publicznej; do niej przylega działka 713/93, nie mająca połączenia z tą drogą. Uczestnicy postępowania są natomiast właścicielami działek 713/75 i 713/92, które przylegają do drogi publicznej. Działki 713/30 i 713/73 oddziela od siebie pas działki 713/93 o szerokości 4,25 m. Na działce 713/30 znajduje się budynek mieszkalny, budynek gospodarczy i komórka, zaś na działce 713/93 garaż usytuowany w budynku gospodarczym. Nadto na działce 713/30 znajduje się brama wjazdowa, przy granicy z działką 713/92. Ustalono też, iż w północnym rogu działki 713/30 usytuowany jest dwuramienny słup energetyczny, a pod ziemią znajdują się: odcinek sieci wodociągowej zasilający budynek wnioskodawców, odcinek sieci gazowej oraz szambo.

Biegły wskazał dwa warianty przebiegu drogi przez ustanowienie służebności. Pierwszy prowadzi po działce uczestników postępowania oznaczonej nr 713/92, pasmem miedzy działkami 713/30 i 713/75 od drogi wiejskiej, przy czym długość tego szlaku wynosi 58,3 m, średnia szerokość 4,25 m. Działka 713/92 ma w tym miejscu charakter drogi dojazdowej; służebny pas gruntu o powierzchni 248 m2 zajmuje 6% powierzchni działki 713/92. Wariant ten jest najmniej uciążliwy dla działki obciążonej. Drugi wariant służebności drogowej do działki 713/93 prowadzi po działce 713/30, jej północno-zachodnią stroną. W północnym rogu tej działki znajduje się słup energetyczny. Trasa dojazdu omija ten słup i dalej murowany budynek wnioskodawców oraz budynek gospodarczy. Pod trasą dojazdu znajduje się rura gazowa, rura wodociągowa oraz szambo. Szerokość tego dojazdu wyniosłaby 4 m, a długość 60 m. Powierzchnia pasa dojazdowego wynosi 204 m2, co stanowi 29% ogólnej powierzchni działki 713/30. Jest przy tym niebezpieczny ze względu na bliskość okien i wejść do budynku mieszkalnego i gospodarczego.

Ustalono nadto, iż koszt wykonania drogi do działki 713/13 prowadzącej przez działkę 713/92 przy urządzaniu tej drogi od początku wyniósłby 2340 zł, zaś koszt wykonania drogi do działki 713/30 przez działkę 713/92 – 2150 zł. Natomiast w wariancie drugim koszt wykonania drogi wynosiły około 4660 zł. Odpowiednio wynagrodzenie za ustanowienie służebności w wariancie pierwszym wynosi 1662 zł i 1407 zł, zaś w wariancie drugim – 2342 zł. Wreszcie ustalono, iż służebność ustanowiona w umowie sprzedaży z 22.8.1981 r., obciążająca działkę 713/92, nie zapewnia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej działce 713/93. Odpowiedni dostęp zapewni dopiero ustanowienie dodatkowego odcinka szlaku drożnego.

Dokonując oceny prawnej tego stanu faktycznego w świetle art. 145 § 1 i 3 KC. Sąd Rejonowy uznał, iż ustanowienie drogi koniecznej do działki 713/93 przez działkę 713/92 uwzględnia interes społeczno-gospodarczy zarówno działki władnącej, jak i działki obciążonej. Za ustaleniem przebiegu tej drogi wg wariantu pierwszego, tj. pasem między działkami 713/30 i 713/73 przemawia to, że teren ma w tym miejscu charakter drogi dojazdowej, jest obustronnie ogrodzony, częściowo utwardzony, brak jest tam upraw rolnych.
Za nieuzasadnione uznał Sąd I instancji ustalenie przebiegu drogi przez działkę 713/30 stanowiącą własność wnioskodawców. Stanowiłoby to zbyt duże obciążenie dla tej działki, zbyt wysoki byłby zakres niezbędnych wydatków na urządzenie tej drogi.

Tę ocenę podzielił Sąd Okręgowy, który postanowieniem z 29.5.2003 r. oddalił apelację uczestników postępowania.

Postanowienie to zaskarżyli kasacją uczestnicy postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie ma niewątpliwie problem prawidłowej wykładni art. 145 § 1 KC. Jest oczywiste, że roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje w przypadku braku odstępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Chodzi przy tym o dostęp prawnie zagwarantowany. Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt. Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości. Już w tym miejscu należy przywołać pogląd Sądu Najwyższego zawarty w postanowieniu z 16.2.1963 r. III CR 195/62 (OSNCP 1964, nr 2, poz. 19), iż na właścicielu nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich spoczywa w razie konieczności obowiązek korzystania z tego dostępu, a jeżeli jest to potrzebne – przystosowanie go do swoich potrzeb, tzn. uczynienia odpowiednim. W takiej sytuacji roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje. Ustalenie, czy dostęp do drogi publicznej jest „odpowiedni”, jest kwestią stanu faktycznego i jego oceny przez sąd. Ocena ta zazwyczaj wymaga wiadomości specjalnych, którymi sąd nie dysponuje. Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej może być uzasadnione dopiero w razie ustalenia, że istniejący dostęp nie może zostać usprawniony i wykorzystany do przechodu, przejazdu i przepędu bydła albo że przystosowanie go wymagało znacznych nakładów finansowych przekraczających możliwości właściciela nieruchomości w stopniu czyniącym tę inwestycję nieopłacalną i z tych lub innych jeszcze przyczyn byłoby sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym. Tę podstawową myśl rozwinął Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach. Wynikają z nich następujące dwa istotne wnioski:

Po pierwsze, w postanowieniu z 16.2.1963 r. III CR 195/62 (OSNCP 1964, nr 1, poz. 19) oraz z 29.12.1970 r. III CRN 412/70 (Inf. Praw. 1971, nr 1, poz. 3) Sąd Najwyższy wskazał, że w wypadku, gdy dostęp do drogi publicznej istnieje, a chodzi o to, czy jest on odpowiedni, uznanie iż nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, zależy od dwóch przesłanek. Jedna sprowadza się do tego, że uznanie dostępu za nieodpowiedni jest możliwe wówczas, gdy suma kosztów wykonania i utrzymania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez którą droga ta ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Druga przesłanka to stwierdzenie, że dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero wówczas, kiedy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Ta myśl, która dotychczas kształtowała wykładnię i stosownie przepisu art. 143 § 1 KC, winna być skorygowana. Eksponowanie bowiem ścisłej zależności między kosztem urządzenia odpowiedniego dostępu na własnej nieruchomości a rozmiarem uszczerbku nieruchomości sąsiedniej oznacza w istocie porównywanie dwóch z natury rzeczy nieporównywalnych wielkości. Co najwyżej mogą one stanowić jedną z okoliczności branych pod uwagę przy ocenie zasadności roszczenia z art. 145 § 1 KC, ale nie może to przesłaniać zasadniczego waloru, jaki – z punktu widzenia gospodarczego – ma istnienie własnego dostępu do drogi z własnej nieruchomości i nieobciążanie innych nieruchomości, i to nawet w sytuacji, w której sam tylko koszt wykonania odpowiedniego dostępu, będącego trwałą i korzystną inwestycją, może być stosunkowo wysoki. W systemie gospodarki rynkowej zawsze musi przeważać ten wzgląd przy wykładni art. 145 KC. Wykładnia ta powinna uwzględniać, że w miarę rozwoju gospodarki rynkowej i postępu technicznego zmieniają się oceny „odpowiedniości” dostępu i rzeczywiste możliwości przystosowania istniejącego, nieodpowiedniego dostępu na potrzeby właściciela nieruchomości. Można zatem stwierdzić, że w sytuacji, w której istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do prawidłowego użytku, zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie dostępu byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłaconych nakładów, co zachodzi zupełnie wyjątkowo.

Po drugie, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego, który wyraża się w dążeniu do tego, aby sposób ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga będzie przebiegać. Wyjaśniając tą kwestię Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21.3.1983 r. III CRN 14/83 (OSNCP 1983, nr 12, poz. 239) zwrócił uwagę na to, że orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej, sądy powinny zwracać uwagę, aby – przy uwzględnianiu potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy. Przeprowadzenie drogi w taki sposób, że z góry można przewidywać, że będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem społeczno-gospodarczym. W sytuacjach konfliktowych należy wytyczać drogę konieczną w sposób eliminujący przyszłe spory. Stanowisko to skład orzekający w pełni akceptuje.

2. Odnosząc te dwie istotne dyrektywy interpretacyjne Sądu Najwyższego w przedmiocie wykładni i stosowania art. 145 § 1 KC do okoliczności niniejszej sprawy należy stwierdzić, że przy ustaleniu przebiegu drogi koniecznej przez działkę 713/92 pasmem między działkami 713/30 i 713/75 na rzecz nieruchomości władnącej oznaczonej jako działka 713/93 przez Sąd Rejonowy i akceptowanie tego przebiegu przez Sąd Okręgowy nastąpiło z naruszeniem obu dyrektyw. Uzasadniają to następujące argumenty:

Po pierwsze, za takim przebiegiem drogi koniecznej ma przemawiać porównanie kosztów urządzenia drogi, które ustalono na 2540 zł, przy kosztach urządzenia dostępu na działce 713/30 (własności wnioskodawców) na 4660 zł. Trafnie zarzucono w kasacji, że przy porównywaniu tych kosztów sądy nie uwzględniły 1662 zł tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności na działce uczestników postępowania. Jeśli ją uwzględnić (2540 zł + 1662 zł = 4202 zł), to różnica kosztów urządzenia odpowiedniego dostępu przez działkę wnioskodawców (nr 713/30) i ustanowienie drogi koniecznej na działce nr 713/92 (własność uczest. post.) ulega istotnej zmianie.

Po drugie, za ustaleniem przebiegu drogi koniecznej przyjętym przez sądy orzekające meriti ma przemawiać fakt, że obciążenie działki uczest. postępowania nr 713/92 dotyczy pasa terenu, który jest utwardzony, ma charakter drogi dojazdowej, brak upraw rolnych. Urządzenie odpowiedniego dostępu do drogi przez działkę wnioskodawców byłoby zbyt dużym obciążeniem, gdyż są tam drzewa, krzewy i kwiaty, a pod powierzchnią ziemi znajduje się gazociąg, wodociąg i szambo. Odnosząc się do tego trzeba stwierdzić, że z protokołu oględzin nie wynika, aby droga była na całej długości utwardzona. W zebranym materiale dowodowym brak stwierdzenia, aby gazociąg, wodociąg i szambo uniemożliwiały urządzenie przez działkę 713/30 odpowiedniego dostępu. Przeciwnie, biegły zaproponował także urządzenie drogi dojazdowej przez działkę nr 713/30, co oznacza, że jest to możliwe. Na rozprawie apelacyjnej w dniu 15.5.2003 r. strony przyznały, że wnioskodawcy uzyskali podłączenie do sieci miejskiej. Ta okoliczność jest istotna, bowiem z jednej strony istnienie szamba jest zbędne, a zatem jeśli była to przeszkoda do urządzenia dojazdu przez działkę 713/30, to stała się ona bezprzedmiotowa, z drugiej strony z kosztów urządzenia odpowiedniego dostępu z działki 713/30 należy odliczyć koszt przebudowy szamba, oszacowany na 1307 zł. W ten sposób koszty urządzenia odpowiedniego dostępu z działki 713/30 będą niższe niż koszty urządzenia służebności drogi koniecznej przez działkę 713/92. Tej okoliczności nie rozważył Sąd Okręgowy.

Po trzecie, jest w sprawie poza sporem, że strony od kilku lat pozostają w konflikcie, właśnie na tle korzystania z dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności przechodu, przejazdu i przegonu bydła przez działkę 713/92 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki 713/93 w umowie sprzedaży z 22.8.1981 r., która – jak to stwierdzono – nie zapewnia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jest źródłem sporów sądowych między stronami. Ustanowienie dodatkowo służebności drogi koniecznej według przebiegu przyjętego przez sądy orzekające merytorycznie w sytuacji, gdy istnieją realne możliwości urządzenia przez wnioskodawców odpowiedniego dostępu do drogi przez działkę stanowiącą ich własność, potęgują te konflikty. Jest to sprzeczne ze wskazaniami Sądu Najwyższego wyżej przytoczonymi.
Po czwarte, nie sposób odmówić zasadności zarzutu naruszenia art. 626 § 2 KPC w okolicznościach sprawy, jeśli zważyć na bardzo zaognione stosunki między stronami; fakt przeprowadzenia oględzin w maju 1997 r. przy wydaniu merytorycznego orzeczenia w styczniu 2003 r.; fakt zmiany żądania oraz przyznaną okoliczność uzyskania przez wnioskodawców przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, co powoduje zbędność istnienia i przebudowy szamba.

Wskazane wyżej okoliczności uzasadniają wniosek, iż w stanie faktycznym ustalonym dotychczas przez Sąd Okręgowy nie sposób akceptować ustanowienia drogi koniecznej w takim przebiegu, jak wynika z orzeczenia Sądu Rejonowego, aprobowanego przez Sąd Okręgowy. Z tych względów, na podstawie art. 39313 KPC, orzeczono jak w sentencji.

(Opracowano na podstawie Postanowienia Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 kwietnia 2004 r. I CK 552/03)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*