Wśród spraw dotyczących nieruchomości do jednych z najciekawszych – a przy okazji najbardziej złożonych – należą te dotyczące zasiedzenia. Analiza statystyk odnoszących się do zagadnień rozpatrywanych przez polskie sądy pokazuje, że sprawy wniosków o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości stosunkowo często trafiają na wokandy, a ich rozstrzygnięcie zajmuje sporo czasu. Wynika to z faktu, że w tego rodzaju przypadkach niejednokrotnie krzyżuje się wiele sprzecznych interesów, co z kolei prowadzi do konieczności przeprowadzenia rozbudowanego postępowania dowodowego, którego celem jest ocena, czy podmiot wnioskujący o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości rzeczywiście nabył jej własność w tym trybie. Jednocześnie niejednokrotnie o potwierdzenie zasiedzenia danej nieruchomości starają się różne podmioty, co z kolei otwiera pytanie w jaki sposób można skutecznie podważyć zasiedzenie?
Strony sporu o zasiedzenie
Przed przystąpieniem do bardziej szczegółowych rozważań warto uświadomić sobie kilka kwestii związanych z realiami spraw o zasiedzenie. Otóż w tym trybie możliwe jest nabycie własności każdego rodzaju nieruchomości – a więc zarówno gruntowych, budynkowych, jak i lokalowych. Możemy więc wyróżnić: zasiedzenie służebności drogi koniecznej, zasiedzenie służebności przesyłu, zasiedzenie służebności gruntowej czy zasiedzenie nieruchomości.
O stwierdzenie zasiedzenia ma prawo wnioskować każdy zainteresowany podmiot, co z kolei oznacza niezwykle szerokie zdefiniowanie przez przepisy kręgu potencjalnych wnioskodawców. W grę wchodzi tu posiadacz danej nieruchomości, ale również jego następca prawny czy dotychczasowy właściciel, który utracił własność na skutek zasiedzenia – słowem każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania.
Co więcej – wnioskodawca domagający się od sądu stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości ma obowiązek wskazać wszystkich zainteresowanych. Jeżeli tego nie uczyni, sąd dokona stosownego ogłoszenia o rozpatrywaniu wniosku o zasiedzenie, po którym do sprawy może przyłączyć się właściwie każdy w jakichkolwiek sposób związany z daną nieruchomością – przykładowo podmiot, który również ma zamiar uzyskać potwierdzenie zasiedzenia na swoją rzecz. W każdym razie często zdarza się, że w omawianych tu sprawach bierze udział wielu uczestników, często o rozbieżnych interesach. Wówczas zasadne staje się pytanie: jak podważyć wniosek o zasiedzenie?
Argumenty za lub przeciw zasiedzeniu nieruchomości
W sprawach dotyczących zasiedzenia zawsze należy budować argumentację w ścisłym odniesieniu do przepisów prawa regulującego tę kwestię. Te zaś pozwalają na przyjęcie różnorodnych interpretacji, co jest – oczywiście pod warunkiem profesjonalnej argumentacji – szczególnie korzystne dla mających zamiar obalić wniosek o zasiedzenie. Przede wszystkim do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia może dojść tylko wówczas, gdy dany podmiot posiadał samoistnie nieruchomość przez ściśle określony czas – co do zasady dwadzieścia lat, jednak w przypadku posiadania w złej wierze termin ten wynosi lat trzydzieści. Tymczasem takie określenia jak „posiadanie samoistne” czy „zła wiara” mogą być wykładane na wiele sposobów. Niezależnie od tego zaprzeczenie zasiedzeniu może nastąpić po odwołaniu się do przepisów szczególnych, przykładowo ograniczających możliwość zasiedzenia gruntów rolnych.
W praktyce zaprzeczający zasiedzeniu przeważnie odwołują się do faktu, że nabywca wszedł w posiadanie nieruchomości w złej wierze, co z kolei oznacza, że w momencie obejmowania posiadania w pełni zdawał sobie sprawę, że nie jest właścicielem nieruchomości. Jak zatem udowodnić, że do zasiedzenia powinno dojść na zasadach przewidzianych dla posiadania w złej wierze?
Najważniejsze dowody na zasiedzenie nieruchomości
Przed sądem zawsze liczą się fakty i odpowiednio dobrana argumentacja prawna. W przypadku chęci wykazania, że posiadacz samoistny nieruchomości znajduje się w złej wierze, należy odwoływać się przede wszystkim do dokumentów poświadczających własność danego gruntu. Często zdarza się, że instytucja zasiedzenia bywa wykorzystywana jako próba ominięcia kupna danej nieruchomości. Stąd jeżeli właściciel dysponuje jakimkolwiek dokumentem poświadczającym jego własność, może stosunkowo łatwo wykazać, że posiadacz doskonale zdawał sobie sprawę, że obejmuje nie swój grunt. Z dowodowego punktu widzenia – zwłaszcza, gdy o zasiedzenie jednej nieruchomości ubiega się kilka podmiotów – powołanie świadków, którzy wskażą kto i w jakim zakresie zajmował się nieruchomością, może mieć kluczowe znaczenie.
W każdym razie właściwie każdy wniosek o zasiedzenie można obalić – do osiągnięcia tego celu potrzeba jednak wiarygodnych dowodów. Najtrudniej pozyskać je w bardziej skomplikowanych przypadkach, gdy posiadacze nieruchomości na przestrzeni lat zmieniali się bądź gdy wynikały między nimi konflikty. Trudności te potęguje fakt, że do zasiedzenia może dojść jedynie po upływie stosunkowo długiego okresu czasu. Dlatego nieraz nawet pozornie nieistotne fakty lub dokumenty mogą przesądzić o decyzji sądu.
