Wbrew pozorom, pomimo istnienia wielorakich rejestrów gruntów, wykazów, map ewidencyjnych i oczywiście ksiąg wieczystych, sprawy dotyczące własności poszczególnych gruntów w Polsce w cale nie są uregulowane.
Ustawodawca oczywiście stara się to robić, chociażby uchwalając ustawę o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, ale wciąż jedynym ratunkiem wydaje się być znana już od czasów rzymskich instytucja zasiedzenia nieruchomości.
Ci, którzy znają moje wcześniejsze wpisy wiedza już, że aby doszło do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, muszą zostać spełnione dwie przesłanki.
Dla tych, którzy ich nie znają szybkie i bardzo krótkie wprowadzenie.
I tak, pierwszym z warunków jest posiadanie samoistne. Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, który nią włada jak właściciel a zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności:
- korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób,
- pobiera pożytki i dochody,
- uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.
Drugim warunkiem jest okres samoistnego posiadania. Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez czas określony ustawą, tj. przez 20 lub 30 lat.
Tyle w ramach wprowadzenia, bo nie o tym chcę pisać w tym tekście.
Jednocześnie odsyłam do zapoznania się z moimi wcześniejszym wpisami, a w szczególności z tekstem pt. „Zasiedzenie jako szczególna forma nabycia nieruchomości”, a także „Posiadanie samoistne jako warunek zasiedzenia”.
Możliwość doliczenia posiadania
W tym artykule chciałbym odpowiedzieć na pytanie: co w przypadku, gdy jesteśmy w posiadaniu nieruchomości i to w sposób samoistny, który trwa co najmniej kilkanaście lat, jednak nie na tyle długo, aby spełnić przesłankę długości okresu posiadania?
Dodatkowo, w posiadanie przedmiotowej nieruchomości weszliśmy na skutek spadkobrania po rodzicach, którzy wcześniej władali tą nieruchomością samodzielnie na tyle długo, że sumując oba okresy, tj. rodziców i wasz, bez problemu spełnilibyśmy przesłankę długości okresu posiadania.
Co w takim wypadku?
Czy można doliczyć okres posiadania nieruchomości spadkodawcy do mojego w celu zasiedzenia nieruchomości?
Można!
Bo, jak wynika z przepisów, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Jak zasiedzieć nieruchomość?
Tak wygląda to w praktyce:
Sąd Rejonowy ustalił, że małżonkowie Stefan i Maria, objęli nieruchomość gruntową w posiadanie w dniu 5 października 1978 r.
Nieruchomość ta była własnością Skarbu Państwa (na mocy art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy),a następnie – w wyniku komunalizacji, własnością Gminy Warszawy.
Małżonkowie pomimo to, ogrodzili nabytą nieruchomość, wybudowali budynek mieszkalny, zasadzili drzewa i krzewy, płacili podatki.
Z biegiem lat ich córka – Magda, zaczęła pomagać rodzicom w zarządzaniu nieruchomością.
Małżonkowie Stefan Maria władali nieruchomością aż do śmierci. Maria zmarła w dniu 7 kwietnia 2004 r., a Stefan 3 marca 2006 r.
Spadek po rodzicach odziedziczyła w całości Pani Magda jako jedyne dziecko zmarłych posiadaczy.
Niedługo później miasto Warszawa wytoczyło Pani Magdzie powództwo o wydanie nieruchomości, w której posiadaniu była, powołując się na brak tytułu prawnego do jej zajmowania.
W ramach tego postępowania Pani Magda podniosła zarzut zasiedzenia.
Analizując przesłankę zasiedzenia w postaci stanu samoistnego posiadania, Sąd Rejonowy stwierdził, że w okresie biegu zasiedzenia samoistnymi posiadaczami nieruchomości gruntowej byli – małżonkowie Maria i Stefan, a po ich śmierci – Pani Magda.
W związku z tym, że pierwotni posiadacze samoistni (małżeństwo Marii i Stefana) nie przenieśli posiadania na inne osoby, z chwilą ich śmierci przysługujące im posiadanie samoistne przeszło na kolejnych spadkobierców, czyli Pani Magdę.
Spadkobierca posiadacza samoistnego może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy. Co za tym idzie Sąd orzekający stwierdził, że Pani Magda nabyła sporną nieruchomość w ramach zasiedzenia i powództwo miasta Warszawy co do wydania nieruchomości oddalił.
Od tego wyroku apelację złożyło miasto Warszawa, która następczo została przez Sąd Okręgowy oddalone, ponieważ zdaniem tego Sądu okres posiadania poprzednika prawnego bezsprzecznie mogą być doliczane do okresu posiadania aktualnego posiadacza co w konsekwencji może doprowadzić do stwierdzenia nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia.
Werdykt ten został właściwie powtórzony przez Sąd Najwyższy, który na skutek skargi kasacyjnej złożonej przez miasto Warszawę, stwierdził że:
Możliwość doliczenia posiadania poprzednika prawnego przy ustalaniu wymagań co do czasu posiadania samoistnego potrzebnego do zasiedzenia prawa, zgodnie z art. 176 § 1 KC. może dotyczyć tylko okresu posiadania przez poprzednika prawnego.
Z art. 176 KC wynika, iż doliczyć można tylko okres samoistnego posiadania. Na tle art. 176 KC doliczać można tylko okres posiadania, co jednoznacznie wynika z tego przepisu.
W ogóle zatem niedopuszczalne jest doliczanie okresu korzystania z nieruchomości w jakimkolwiek zakresie.
Jak widzicie, Sąd Najwyższy również nie miał wątpliwości co do możliwości zaliczenia okresów posiadani poprzednika prawnego do okresu aktualnego posiadacza.
Podkreślił jedynie, że posiadanie poprzednika prawnego również musi spełniać warunki posiadania samoistnego.
To znaczy, że koniecznym będzie badanie przez Sąd charakteru posiadania poprzedników prawnych, gdyż każde inne korzystanie z nieruchomości nie noszące cech samoistności niweczy nam możliwość zaliczenia tego posiadania do okresu zasiedzenia.
Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)
Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,
bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.
