Spór o drogę dojazdową – jak przez to przejść?

Zdaje się, że większość z Was śledziła losy skonfliktowanych ze sobą rodzin Pawlaków i Kargulów. Jeśli nie śledziła to na pewno zna przebieg zdarzeń.

Dla tych, którzy jednak nie mieli tej przyjemności – a to z uwagi na nadmiar produkcji z pod znaku Marvela – małe streszczenie.

Spór trwa o miedzę i krowę Kargula, która weszła Pawlakom w szkodę. Przyczyną kłótni jest ziemia, którą Kargul zaorał o trzy palce za daleko w stronę ziemi Pawlaków, co doprowadziło do rozlewu krwi…i to wystarczy!

Co się później działo, możecie sobie wyobrazić. Albo oglądnąć choćby na DVD – gorąco polecam!!! Ale wróćmy do rzeczy.

Wbrew pozorom spory przysłowiowych Pawlaków z Kargulami mimo upływu czasu nie wygasły. Podobne waśnie, choć może nie aż tak krwawe dalej mają miejsce. Na obszarach wiejskich i podmiejskich są nawet elementem miejscowego folkloru.

Oczywiście od czasów Pawlaka i Kargula nastąpiły wielkie zmiany. Na wsi ciężko teraz krowę zauważyć, nie mówiąc już o uprawianiu ziemi, a prawdziwego rolnika to jedynie w telewizji znajdziemy – jak szuka żony.

Nie zmieniły się jednak na wsi dwie rzeczy. Przywiązanie do ziemi, i…

Upór!!!

Z uwagi na to, że mieszkańcy miast gromadnie przenoszą się na tereny wiejskie, obszary podmiejskie i wsie obecnie przeżywają swój renesans.

Mieszkanie w blokach stało się passe w związku z tym, tzw. mieszczuchy wykupują każdą wolny kawałek ziemi, a tam działek pod zabudowę coraz mniej.

Doszło wiec do tego, że kupują co popadnie. Działka rolna bez dostępu do drogi publicznej – wszystko jedno! Przecież kolega z korporacji też taką kupił i jakoś się wybudował, to co mi się nie uda?

Otóż nie! Bez dostępu do drogi publicznej, na pewno nie!

Dlaczego? Bo, aby uzyskać pozwolenie na budowę działka musi mieć dostęp do drogi publicznej i koniec.

I co wtedy?

Wtedy czeka takiego mieszczucha spotkanie z miejscowym…Kargulem, albo Pawlakiem – właściwie to nie wiem z kim gorzej.

Zwykle przebiega to tak.

Mieszczuch przychodzi do miejscowego. Piękny dumny jak to paw. I z sobie znaną arogancja kieruje wobec miejscowego żądania ustanowienia drogi dojazdowej. Chwali się jaki to wspaniały dom postawi wskazując jednocześnie miejscowemu którędy będzie ta droga przebiegać.

Mieszczuch zapomina tylko o jednym – pewność i buta, cechy które w mieście mogły być skuteczne w negocjacjach – na wsi nie mają racji bytu.

Postawa mieszczucha rozjusza miejscowego i w tej chwili następuje koniec negocjacji.

Zderzenie pewności i buty mieszczucha z uporem i przywiązaniem do ziemi miejscowego może doprowadzić tylko do jednego – postępowania sądowego.

Postępowania zmierzającego do ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Jak to przebiega?

Poniżej przedstawiam krótkie vademecum.

Kiedy można żądać ustanowienia drogi koniecznej?

Właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, jeżeli jego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Co to znaczy – nie ma odpowiedniego dostępu?

Oznacza nie tylko sytuację całkowitego braku takiego dostępu, ale także taką, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości.

Od czego zacząć?

Należy złożyć wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, w którym trzeba wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Obowiązek wskazania właścicieli

Obowiązek wskazania właścicieli wszystkich nieruchomości przez które mogłaby prowadzić droga w żaden sposób nie wiąże Sądu. Stanowi jedynie pewnego rodzaju sugestię. Sąd w ramach postępowania może wytyczyć drogę konieczną nawet przez działki właściciela, który nie był wskazany we wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

W razie nie wskazania osoby zainteresowanej sąd nie oddala wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, wzywa po prostu tę osobę do udziału w sprawie.

Cel postępowania

Dla Sądu istotne jest, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Pamiętać jednak należy, że jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, Sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Minimalny zakres dowodowy

Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości. Jest to jego obowiązek. Nawet wówczas, gdy złożono zgodny wniosek.

Wydaje się to absurdalne, ale w świetle orzeczenia SN z dnia 13 lipca 1965 r. III CR 120/65 brzmi rozsądnie. „Złożenie przez uczestników postępowania zgodnych wniosków w sprawie ustanowienia drogi koniecznej nie może samo przez się uzasadniać jej ustanowienia oraz stanowić wystarczającą podstawę orzeczenia sądu w tym przedmiocie. Wzgląd na interes społeczno-gospodarczy nakazuje wszechstronne i wnikliwe rozważenie całokształtu okoliczności sprawy celem dokonania prawidłowej i nie budzącej wątpliwości oceny, czy o ile zachodzi rzeczywista potrzeba wyjęcia spod uprawy poza użytków rolnych i przeznaczenia go na drogę. Uchylenie się przez sąd od tego obowiązku stanowi uchybienie, mające istotny wpływ na wyniki rozstrzygnięcia w omawianym zakresie.”

Biegły sądowy

Nieodzownym elementem tego postępowania jest konieczność powołania biegłego, a nawet czasem dwóch.

Dlaczego?

Bo jeden musi wytyczyć na mapie jakie są ewentualne warianty przeprowadzenia drogi koniecznej, a drugi musi oszacować wartość wynagrodzenia jakie zostanie przyznane właścicielowi działki obciążonej.

Wynagrodzenie

Tak, tak niestety, ale ustanowienie służebności drogowej łączy się zawsze z obowiązkiem wypłacenia właścicielowi działki obciążonej wynagrodzenia.

W jakiej wysokości? – pewnie zapytacie.

Nie ma żadnych tabelek, gdyż ceny nieruchomości są różne w zależności od miejsca położenia. Różnice są też w powierzchni jaka zostanie zajęta pod służebność drogową.

Jedno jest pewne. Wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej nie można utożsamiać z odszkodowaniem za uszczerbek majątkowy wynikły dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Powinno ono co do zasady stanowić ekwiwalent korzyści odniesionej przez właściciela nieruchomości władnącej. W związku z tym, choć straty poniesione przez właściciela nieruchomości służebnej mogą być uwzględniane przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia, to jednak nie mogą ani wyznaczać jego granicy, ani warunkować jego przyznania. (SN V CSK 110/16)

Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)

Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,

bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z  PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.