Warunkiem zniesienia służebności jest ustalenie, że nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Niezbędna jest ocena, czy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej wymaga istnienia służebności. Jeżeli służebność jest wprawdzie użyteczna, lecz nie jest konieczna, dopuszczalne jest jej zniesienie. Ocena konieczności istnienia służebności wymaga zbadania, czy cel, jaki ona spełnia, jest konieczny z uwagi na gospodarkę prowadzoną na nieruchomości władnącej, a nawet gdyby był konieczny, należy zbadać, czy może być on osiągnięty w inny sposób.
Z uzasadnienia Sądu:
Jeżeli chodzi o art. 294 KC to przepis ten stanowi, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Wynika stąd, że zasadność powództwa o zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem jest uzależniona od spełnienia dwóch przesłanek: zmiany stosunków, wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości szczególnie uciążliwa oraz braku konieczności dalszego istnienia służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Dla oceny ich zaistnienia kluczowy jest moment ustanowienia służebności, bowiem orzekanie w oparciu o przepis art. 294 KC polega na porównaniu stosunków istniejących w dacie ustanawiana służebności oraz w chwili domagania się jej zniesienia.
Warunkiem zniesienia służebności jest ustalenie, że nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Niezbędna jest zatem ocena, czy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej wymaga istnienia służebności. Jeżeli służebność jest wprawdzie użyteczna, lecz nie jest konieczna, dopuszczalne jest jej zniesienie.
Ocena konieczności istnienia służebności wymaga zbadania, czy cel, jaki ona spełnia, jest konieczny z uwagi na gospodarkę prowadzoną na nieruchomości władnącej, a nawet gdyby był konieczny, należy zbadać, czy może być on osiągnięty w inny sposób. Ze względu na nieziszczenie tej przesłanki niedopuszczalne jest zniesienie na podstawie art. 294 KC służebności koniecznych: drogi koniecznej, o ile ciągle zrealizowane są przesłanki jej ustanowienia.
Przez zmianę stosunków, w rozumieniu omawianego przepisu, należy rozumieć zarówno zmianę okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak i ogólną zmianę stosunków społeczno-gospodarczych. W doktrynie jednocześnie zauważono, że uciążliwość służebności gruntowej jest naturalną konsekwencją jej ustanowienia, jako obciążenia prawa własności.
Do ziszczenia przesłanki z art. 294 KC dochodzi zatem dopiero wtedy, gdy uciążliwość osiągnie stopień wyjątkowy, znacznie przekraczający przeciętną miarę, jaka wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.
W tym zresztą zakresie wskazać należy, że w ocenie Sądu Odwoławczego najistotniejsze znaczenie dla stron postępowania miał istniejący pomiędzy nimi konflikt.
Tymczasem w świetle przeważającego poglądu zmiana stosunków powinna dotyczyć sfery gospodarczej, a nie stosunków osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej.
Stanowisko to harmonizuje z istotą służebności gruntowych mających służyć każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, a nie wyłącznie określonej osobie względem innej określonej osoby.
Funkcja, jaką ma spełniać służebność, ma charakter gospodarczy (art. 285 § 2 KC), a ewentualne korzyści i uciążliwości osobiste z niej wynikające mogą być jedynie jej wtórnym następstwem. Indywidualne konflikty osobiste nie powinny zatem aktualizować roszczenia o zniesienie służebności, a gdyby tego rodzaju konflikt prowadził do utrudnienia korzystania ze służebności bądź do nadużywania służebności, strona, której prawo doznało uszczerbku, może skorzystać z przysługujących jej środków ochrony w postaci roszczenia negatoryjnego. (tak A. S. w Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz)
Pogląd, że zmiana stosunków na kanwie art. 294 KC nie może dotyczyć stosunków osobistych między właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej, lecz tylko sfery gospodarczej, i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 grudnia 1964 r., III CO 61/64, OSNCP 1965, nr 6, poz. 95. Artykuł 294 KC dotyczy bowiem zachowań dozwolonych według treści służebności, lecz szczególnie uciążliwych ze względu na zmianę stosunków.
