Zasiedzenie jest szczególnym rodzajem nabycia nieruchomości. Szczególnym dlatego, że dochodzi do niego poprzez sam fakt posiadania nieruchomości przez wskazany w ustawie okres. Nie wymaga zachowania szczególnie doniosłej formy, np. spotkania w przepięknie wystrojonej Kancelarii Notarialnej, w której to zostanie przygotowany i odczytany jak zwykle nieco przydługawy i niezrozumiały w swej treści akt własności. Nie wymaga też, tak jak wielu sądzi, płacenia przez okres posiadania podatku od tej nieruchomości. Ba! Nie wymaga nawet wyroku sądowego! Po prostu, upływa termin i… Trzask! Prask! I już! Stało się!
Ktoś może powiedzieć, że to nie możliwe, że nie może być tak cudownie prosto, że takie rzeczy tylko w bajkach. No i oczywiście będzie miał rację. Jakieś warunki muszą być. I są -dwa.
Pierwszy z nich to posiadanie samoistne. What?
Tak, tak, władanie nieruchomości musi mieć charakter posiadania samoistnego. Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel”. Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności. W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08). O samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym, tj. zachowanie się posiadacza dostrzegalne dla innych osób, za pomocą którego posiadacz demonstruje swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad rzeczą dla siebie. Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzeniu posesji, pokryciu kosztów remontu lub modernizacji budynku itp. (zob. np. post. SN z 11.8.2016 r., I CSK 504/15.
Drugi z nich to okres posiadania.
Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez czas określony ustawą, tj. przez 20 lub 30 lat, wszystko zależy od dobrej bądź złej wiary posiadacza. I bum! Znowu terminy z kosmosu!
Dobra, już wyjaśniam. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (SN z 7.5.1971 r., I CR 302/71). Albo jeszcze inaczej, dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności.
Ok, co w takim razie stanowi złą wiarę? Proste, pozostawanie w złej wiarze, jest zatem wszystkim tym co stoi w przeciwieństwie do zachowań określanych jako pozostawanie w dobrej wierze. To znaczy, posiadacz będący w złej wierze doskonale wie, że nieruchomość w posiadaniu której jest, nie stanowi jego własności, lub przy zachowaniu należytej staranności, z łatwością mógłby się o tym dowiedzieć.
Tak, czy inaczej pamiętać jednak trzeba, że dobra bądź zła wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności drogą zasiedzenia. Ma ona jedynie wpływ na termin zasiedzenia.
Jedno jest pewne. Skutek zasiedzenia polega na nabyciu własności przez samoistnego posiadacza i jej utracie przez dotychczasowego właściciela. Następuje to w dacie upływu terminu. I tu właśnie następuje to… Trzask! Prask! I już! Stało się!
Wiadomo, że nic w naszej pięknej krainie nie może obyć się bez „niezbędnych” formalności.
Ponieważ upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą nabycie własności nieruchomości z mocy prawa, orzeczenie sądu może mieć charakter jedynie deklaratywny. Oznacza to, że stwierdza coś co już nastąpiło i miało miejsce w przeszłości. Dlatego też sentencja postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia powinna wskazywać datę, z jaką nastąpiło zasiedzenie. Orzeczenie takie zapada w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia.
Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)
Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,
bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.
10 komentarzy
Dybel - 2018-05-17
Czy gospodarstwo rolne udzielone kuzynve na podstswie ustnego uzyczenia przez ok 9 lat uzytkowania stanie sie jej wlasnoscia po 20 latach jesli jest testament na to gospodarstwo ma siostra.
Piotr Woś - 2018-05-17
Co do zasady nie. Ale tylko co do zasady. Wszystko zależy od okoliczności dlatego, że korzystanie na podstawie użyczenia nie spełnia definicji samoistnego posiadania, które jest przesłanką do zasiedzenia. Użyczenie jest traktowane jako posiadanie zależne, a posiadacz zależny zasiedzieć nieruchomości nie może. Po 20 latach można zasiedzieć jedynie w dobrej wierze, natomiast w tej sytuacji należałby raczej przyjąć złą wiarę, a wówczas okres niezbędny do zasiedzenia wynosi lat 30.
Dlaczego napisałem, że wszystko zależy od okoliczności? A to dlatego, że w trakcie postępowania sądowego, to na Pani spoczywałby obowiązek udowodnienia, że kuzynka korzystała z nieruchomości na zasadzie ustnego użyczenia, które nie może prowadzić do zasiedzenia. Jeżeli sądowi nie dostarczono by na to dowodów, istnieje duże ryzyko na to, że orzekający sąd przyjąłby, że korzystanie kuzynki z nieruchomości ma charakter posiadania samoistnego, a co konsekwencji upływu 30 lat może doprowadzić do zasiedzenia.
Na koniec. Fakt posiadania testamentu powołującego do spadku, którego elementem jest również przedmiotowa nieruchomość w kontekście tej sprawy nie będzie miał najmniejszego znaczenia.
Marcin - 2019-10-13
A zatem w opisanej sytuacji warto byłoby dla celów dowodowych zawrzeć umowę użyczenia w formie pisemnej (nawet teraz – z datą od dzisiaj)?
Justyna - 2018-07-31
Czy rolnik, który od kilku lat uprawia moje pole jak swoje, mimo moich próśb (telefonicznych i ustnych)żeby tego nie robił, może je przejąć na własność? Podatki,ubezpieczenia od tego areału ja płacę i nigdy nie było między nami żadnej umowy o dzierżawę itp.
Piotr Woś - 2018-08-01
Tak, Pani Justyno. Rolnik ten może przejąć je na własność. Właśnie dlatego, że nie było pomiędzy Wami żadnej umowy. To, że płaci Pani podatki, nie ma większego znaczenia. Interwencja telefoniczna, bądź ustna nie doprowadzi do przerwania terminu wymaganego do zasiedzenia. Właściwym krokiem jaki winna Pani wykonać, to dokonanie czynności sądowej, która termin ten przerwie.
Anna - 2018-09-21
Witam
Mama od 30 lat jest właścicielką domu który odziedziczyła po swoich dziadkach, niestety część domu stoi na działce sąsiada a z kolei sasiada ganek na części mamy,ta sytuacja nigdy nie została uregulowana przez to że poprzedni właściciele toczyli że sobą spór.
W tym domu mieszka brat, mama chciała by mu zapisać ale podobno się nie da.
Czy termin zasiedzenia dotyczy jej podczas gdy nie ona użytkuje tylko jej syn,jak sprawa się ma w tym przypadku
Aga - 2018-10-03
Od 1993 roku mieszkam w domu mojej babci.trzy lata temu dowiedziałam się że ten dom babcia oddała pod gminę. babcia zmarła rok temu. Czy ja mogłabym to odzyskać od gminy czy mosze wykupić to od gminy.
Piotr Woś - 2018-10-03
Pani Agnieszko,
potrzebuję więcej informacji, tzn. kiedy babcia umarła i w jakiej formie przekazała dom na Gminę?
Krupnik Tadeusz - 2018-10-03
A jak w przypadku gdy samoistnie posiadający grunt przez 40 lat sprzedaje swoją nieruchomość sąsiadującą z cudzym samoistnie posiadanym gruntem, a nowy właściciel posiada samoistnie ten grunt 10 lat.
Czy właściciele tego cudzego gruntu mogą dochodzić swojej własności
Piotr Woś - 2018-10-03
Panie Tadeuszu,
właściciel zawsze może dochodzić swojej własności, pytanie czy skutecznie?
We wskazanych okolicznościach skłaniał bym się ku temu aby przyjąć, że posiadacz samoistny uzyska postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości.