Przepisy prawa cywilnego łączą, w wielu wypadkach, określone skutki prawne z istnieniem dobrej wiary lub z jej brakiem, czyli z występowaniem złej wiary. Dlatego też prawidłowe rozumienie tych pojęć ma istotne znaczenie dla obrotu cywilnego.
Pomimo przypisywania pojęciom dobrej i złej wiary istotnego znaczenia, obowiązujące przepisy nie zawierają ogólnego określenia tych pojęć.
Brak ustawowego określenia pojęć „dobra wiara” i „zła wiara” stwarzała możliwość różnego ich rozumienia przez obywateli. Stąd też powstała potrzeba zdefiniowania tych pojęć.
Zasiedzenie w dobrej wierze
– próba zdefiniowania pojęcia „dobrej wiary”
Dokonał tego Sąd Najwyższy, podejmując w tej sprawie uchwałę, w której doszedł do następujących wniosków. Można wyodrębnić dwa poglądy, a mianowicie tzw. tradycyjny, według którego dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.
A także tzw. zliberalizowany, przyjmujący, że dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w swoim imieniu prawo własności niczyjego prawa nie narusza.
Taka sytuacja występuje przede wszystkim wtedy, gdy otrzymał on posiadanie od właściciela rezygnującego ze swego prawa, czyli także w wypadku wejścia w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, ale sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego.
Jak widać różnica polega na tym, że pogląd tradycyjny, nie przewiduje możliwości uznania za posiadacza w dobrej wierze osoby, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy.
Zwolennicy tego poglądu powołują się na brak podstaw do podjęcia usprawiedliwionego w danych okolicznościach przekonania, że przysługuje jej prawo własności, skoro do przeniesienia takiego prawa wymagana jest forma aktu notarialnego.
Z kolei, zwolennicy poglądu zliberalizowanego podnoszą w obronie swojego stanowiska argument, że dobra wiara zachodzi wtedy, gdy posiadacz jest przeświadczony, że nie narusza niczyich praw i gdy jego działanie nie zmierza do obejścia prawa.
W argumentacji tej, na uwagę zasługuje fakt, że, skoro obie strony umowy spełniły świadczenia (nabywcy zapłacili całą cenę, a zbywcy wydali nieruchomość), to kupujący mogli być przekonani o przysługiwaniu im prawa własności.
Bo pamiętać należy, że w niektórych rejonach kraju i w niektórych środowiskach ciągle panuje przekonanie o ważności i skuteczności nieformalnych umów przeniesienia własności oraz że takie umowy są nadal zawierane.
Jak widać, w obu przypadkach nie brak logicznej argumentacji.
Chodzi zatem o rozstrzygnięcie, które z dotychczas reprezentowanych stanowisk – tradycyjne, czy też zliberalizowane – co do dobrej wiary posiadacza samoistnego – jest prawidłowe.
Przy rozważaniu zagadnienia, czy osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości, zawartej bez zachowania fachowej formy aktu notarialnego, jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze nie można pominąć unormowania zawartego w art. 336 KC, zawierającego ustawową definicję posiadacza samoistnego.
Otóż w świetle tego przepisu, stanowiącego, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel, osobę taką należy z reguły traktować jako posiadacza samoistnego.
W takim wypadku dochodzi bowiem do fizycznego objęcia nieruchomości i to z zamiarem wykonywania prawa własności we własnym imieniu.
Przepis ten nie rozstrzyga jednak kwestii dobrej wiary takiej osoby, a więc istoty zagadnienia będącego przedmiotem tego tematu.
Istota zagadnienia sprowadza się do tego:
– czy dla przyjęcia samoistnego posiadania w dobrej wierze konieczne jest ustalenie występowania po stronie osoby, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, wprawdzie błędnego, ale w konkretnych okolicznościach usprawiedliwionego, przekonania, że przysługuje jej wykonywane przez nią prawo własności;
– czy też wystarczy przekonanie takiej osoby, iż niczyjego prawa nie narusza i nikogo nie krzywdzi.
Ostateczne stanowisko Sądu Najwyższego w zakresie pojęcia dobrej wiary
Sąd Najwyższy, uznał za prawidłowe stanowisko określone jako tradycyjne!
W uzasadnieniu wskazał następującą argumentację:
Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym.
W państwie takim obowiązujące przepisy prawne powinny być przestrzegane, a przy ich tłumaczeniu przez powołane do tego organy, w tym przez sądy, powinna być powyższa, konstytucyjna zasada uwzględniana.
O prawidłowym stosowaniu tej zasady można mówić tylko przy przyjęciu tradycyjnego rozumienia dobrej i złej wiary.
Jeżeli bowiem przepis art. 158 KC zawiera wyraźne postanowienie, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność, wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego, to nie można przyjmować, iż osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania takiej formy, może być traktowana jako jej samoistny posiadacz w dobrej wierze, a więc, że ma podstawy, by uważać się za jej właściciela.
Znajomość przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami oraz ich dostępność jest tak duża, że gdyby nawet uznać, iż może zdarzyć się wypadek takiej nieznajomości po stronie osób zawierających umowę, to brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o wymaganiu zachowania formy aktu notarialnego dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.
Wystarczyłoby zachowanie minimum staranności.
Nie nakładanie na strony jakichkolwiek obowiązków w zakresie zapoznania się z obowiązującymi przepisami pozostawałoby w sprzeczności z wskazaną wyżej konstytucyjną zasadą państwa prawnego.
Różnicowałoby też wymagania w zakresie zachowania staranności w stosunku do osób zawierających umowy notarialne oraz tzw. nieformalne, co – jak już podniesiono – nie znajduje żadnego uzasadnienia.
Za tradycyjnym rozumieniem dobrej wiary posiadacza nieruchomości, który objął ją we władanie na podstawie umowy sporządzonej bez zachowania wymaganej przez obowiązujące prawo formy aktu notarialnego, przemawia także zasada ochrony własności, będąca jedną z podstawowych zasad w stosunkach cywilnoprawnych.
Przyczyna dążenia do zwiększenia ochrony prawnej własności jest w tym wypadku oczywista.
W sytuacji, gdy zostały w zasadzie zniesione ograniczenia w obrocie nieruchomościami, których istnienie prowadziło w pewnych okresach do zwiększenia się tzw. obrotu nieformalnego, zmierzającego do omijania ograniczeń prawnych, brak jest argumentów natury społecznej, które przemawiałyby za potrzebą liberalnego rozumienia dobrej wiary.
Przeciwnie, w warunkach, gdy z jednej strony rośnie znaczenie nieruchomości i ich cena, a także zapotrzebowanie na nie, chociażby pod budownictwo mieszkaniowe, i gdy z drugiej strony ustalenie stosunków własnościowych, ze względu na ich nieuporządkowanie, trwa często bardzo długo, względy społeczne przemawiają za przeciwdziałaniem powstawaniu stosunków nie uporządkowanych z prawnego punktu widzenia.
Podniesione wyżej argumenty nie pozwalają na uznanie za prawidłowe tzw. zliberalizowanego stanowiska co do dobrej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości, który wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego.
Powołanie się na nienaruszanie niczyich praw, czy też na niekrzywdzenie nikogo, może odnosić się tylko do stosunku zobowiązaniowego stron nieformalnej umowy.
Jeżeli tzw. nabywca nieruchomości zapłaci za nią całą należność i obejmie nieruchomość w posiadanie, to może być przekonany, że wywiązał się należycie z obowiązków wobec jej dotychczasowego właściciela.
Nie wystarcza to jednak do przyjęcia, że jest on posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.
Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)
Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,
bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.
