Zofia L. wniosła o stwierdzenie, że nie później niż z dniem 1 kwietnia 2005 r. nabyła przez zasiedzenie udział 1/2 we współwłasności nieruchomości, a następnie zmodyfikowała swój wniosek i żądała stwierdzenia, iż nabyła przez zasiedzenie nie później niż z końcem 2005 r. działkę o nr ew. 18/1 o powierzchni 820 m2.
Postanowieniem z dnia 5 czerwca 2008 r. Sąd Rejonowy stwierdził, że wnioskodawczyni z dniem 31 grudnia 2005 r. nabyła przez zasiedzenie własność zabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę nr 18/1 o powierzchni 0,0820 ha w obrębie 119.
Sąd Rejonowy ustalił, że wnioskodawczyni zawarła związek małżeński z uczestnikiem postępowania Krzysztofem L. w 1969 r.
W dniu 1 czerwca 1975 r. Krzysztof L. oraz Zygmunt L. zawarli z Kazimierzem H. oraz z jego synem Mieczysławem H. nieformalną umowę sprzedaży nieruchomości wraz z zabudowaniami.
W budynku mieszkalnym na tej nieruchomości zamieszkali uczestnik postępowania Krzysztof L. wraz z wnioskodawczynią.
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 21 grudnia 1984 r. orzekł rozwiązanie przez rozwód związku małżeńskiego wnioskodawczyni i uczestnika postępowania Krzysztofa L.
Zasiedzenie wspólnej nieruchomości po rozwodzie
Po rozwodzie byli małżonkowie dokonali nieformalnego podziału majątku wspólnego, w tym podziału działki i budynku mieszkalnego. Wnioskodawczyni wraz z synem zajęła jeden duży pokój, natomiast jej były mąż zajął pozostałą część domu.
Do zajmowanych przez wnioskodawczynię i uczestnika postępowania części domu były osobne wejścia. Później Krzysztof L. do zajmowanej przez siebie części domu dobudował dwa pokoje.
W dniu 19 listopada 1991 r. uczestnik postępowania Mieczysław H. wytoczył powództwo o eksmisję Krzysztofa L. z rzeczonej nieruchomości. Postępowanie w sprawie o eksmisję zostało umorzone postanowieniem z dnia 24 czerwca 1999 r. w trybie art. 182 § 1 KPC.
Sąd Rejonowy dał wiarę zeznaniom świadków, że po rozwodzie małżonków L. nastąpił faktyczny podział nieruchomości.
Biegły geodeta sporządził mapę przedstawiającą część działki posiadaną przez wnioskodawczynię. Sąd Rejonowy uznał, iż posiadanie wnioskodawczyni miało charakter posiadania samoistnego w złej wierze.
Sąd Rejonowy stwierdził, że ponieważ wnioskodawczyni objęła działkę w posiadanie samoistne w 1975 r., nabyła jej własność przez zasiedzenie z dniem 31 grudnia 2005 r.
Uczestnik postępowania Mieczysław H. wniósł apelację od postanowienia Sądu Rejonowego.
Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 19 listopada 2008 r. zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że wniosek oddalił oraz orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.
Sąd Okręgowy podkreślił, że zarówno orzecznictwo, jak i piśmiennictwo dopuszczają nabycie przez zasiedzenie prawa własności lokalu mieszkalnego, który stanowi przedmiot odrębnej własności lokali, bowiem nabyć w ten sposób można każdą nieruchomość.
Dopuszczalne jest jednak nabycie w ten sposób tylko już ustanowionej odrębnej własności lokalu bądź też zasiedzenie odrębnej własności lokalu w rezultacie faktycznego podziału większego lokalu, stanowiącego przedmiot odrębnej własności, na mniejsze samodzielne lokale.
Zdaniem Sądu Okręgowego, brak jest podstaw do uznania, że wnioskodawczyni stała się posiadaczką wyodrębnionej części działki przed 1984 r., tzn. przed rozwiązaniem małżeństwa jej i uczestnika postępowania Krzysztofa L.
Wcześniej byli oni posiadaczami całej nieruchomości i to posiadanie mogło prowadzić do zasiedzenia udziałów, do czego jednak nie doszło.
Dopiero po rozwodzie byli małżonkowie przekształcili swoje posiadanie w ten sposób, że objęli w posiadanie konkretne części działki. Od tego też czasu każdy z nich samodzielnie włada przejętą przez siebie częścią nieruchomości, wobec czego od tego właśnie podziału biegnie termin niezbędny do zasiedzenia przejętych działek.
Termin ten, w odniesieniu do wnioskodawczyni, nie uległ jak dotąd przerwaniu, co trafnie zauważył Sąd Rejonowy. Według Sądu Okręgowego, należy zatem przyjąć, iż trzydziestoletni termin posiadania prowadzący do zasiedzenia rozpoczął się nie wcześniej niż po dniu 21 grudnia 1984 r. (data orzeczenia rozwodu), a więc jeszcze nie upłynął.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje
Zasiedzenie wspólnej nieruchomości p o rozwodzie – orzeczenie sądu
W niniejszej sprawie powstaje w związku z tym jedno istotne zagadnienie prawne, które dotyczy oceny współposiadania nieruchomości przez małżonków w aspekcie możliwości jej zasiedzenia przez każdego z nich po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej i po dokonaniu faktycznego podziału nieruchomości.
W niniejszej sprawie małżonkowie pozostający we wspólności małżeńskiej majątkowej nabyli w 1975 r. nieformalnie (bez formy aktu notarialnego) nieruchomość zabudowaną.
W ten sposób stali się samoistnymi współposiadaczami tej nieruchomości w złej wierze na zasadzie wspólności łącznej. Nie budzi bowiem wątpliwości, że przedmiotem majątkowym nabytym w czasie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej (art. 31 § 1 KRO) może być również posiadanie nieruchomości.
Taki stan mógł prowadzić, jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, do zasiedzenia nieruchomości przez małżonków.
Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwiązującego małżeństwo małżonków L. przez rozwód w 1984 r. współposiadanie rzeczonej nieruchomości na zasadach wspólności łącznej uległo przekształceniu we współposiadanie na zasadach wspólności w częściach ułamkowych.
Nie ulega wątpliwości, że mimo owego przekształcenia nadal istniał stan umożliwiający wspólne zasiedzenie nieruchomości, tyle, że wówczas już przez byłych małżonków.
Co więcej, każdy z byłych małżonków mógł samodzielnie żądać stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości.
Po rozwodzie małżonkowie podzielili rzeczoną nieruchomość na dwie działki i każdy z nich posiadał jedną z tych działek.
Wnioskodawczyni żądała stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie działki wyodrębnionej w wyniku podziału, co jest oczywiście dopuszczalne.
Sąd Okręgowy nie kwestionował co do zasady możliwości takiego zasiedzenia, jednakże uznał, że bieg zasiedzenia rozpoczął się dopiero po dokonaniu faktycznego podziału nieruchomości przez byłych małżonków.
Stanowisko to jest nietrafne.
Skoro bowiem wnioskodawczyni w latach 1975-1984 posiadała samoistnie całą nieruchomość na zasadach wspólności łącznej, a następnie wspólności w częściach ułamkowych, to w konsekwencji współposiadanie nieruchomości obejmowało również wydzieloną później jej część.
Nie ma przy tym potrzeby odwoływania się do art. 176 § 1 KC, ponieważ w okolicznościach niniejszej sprawy nie nastąpiło przeniesienie posiadanie, ale kontynuacja posiadania przez te same osoby (byłych małżonków L.).
Stanowisko Sądu Okręgowego, że zasiedzenie nie może prowadzić do wyodrębnienia własności lokalu w budynku znajdującym się na rzeczonej nieruchomości, jest oczywiście trafne.
Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) wyczerpująco bowiem regulują podstawy wyodrębnienia własności lokalu.
Jednakże okoliczność, że rzeczona nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, nie może, jak trafnie podkreślono w skardze kasacyjnej, wyłączać możliwości stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie wyodrębnionej części tej nieruchomości, choć z pewnością spowoduje to istotne komplikacje prawne.
Opracowano przez Kancelarię Actio (Kancelaria Adwokacka Kraków) na podstawie Postanowienia Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2010 r. I CSK 455/09
