Nie jest możliwe nabycie w drodze zasiedzenia części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli, który za zgodą pozostałych faktycznie włada oznaczoną jej częścią.
Z uzasadnienia
Postanowieniem z dnia 18 września 2008 r. Sąd Rejonowy w S. stwierdził, że wnioskodawczyni Anna G. nabyła przez zasiedzenie z dniem 19 listopada 2003 r. udział w wysokości 284/336 części we własności zabudowanej nieruchomości o powierzchni 0,0033 ha położonej w S.
Nieruchomość ta stanowi część większej nieruchomości o powierzchni 0,0341 ha, oznaczonej jako działka gruntowa o numerze 98, dla której Sąd Rejonowy w S. prowadził księgę wieczystą. Postanowienie to zostało wydane na podstawie poczynionych przez Sąd następujących ustaleń faktycznych i prawnych.
Jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, oznaczonej jako działka 98, w 52/336 części jest także wnioskodawczyni, która prawo to uzyskała na mocy dziedziczenia testamentowego, po zmarłym w dniu 21 marca 1976 r. Antonim S. Wnioskodawczyni i Antoni S. pozostawali w związku faktycznym, z którego urodziła się w grudniu 1968 r. córka Agnieszka.
W tym czasie współwłaścicielami wspomnianej nieruchomości były dzieci Antoniego S.: Mirosława R., Robert S., Wiesława S. oraz Krzysztof S. Antoni S. stał się właścicielem jednego z lokali położonych na wspomnianej nieruchomości oraz jej współwłaścicielem dopiero na mocy umowy darowizny z dnia 15 listopada 1973 r.
W 1968 r. wnioskodawczyni wystąpiła do Antoniego S., który zarządzał nieruchomością w imieniu swoich dzieci, z prośbą o możliwość budowy na części tej nieruchomości budynku, w którym mogłaby prowadzić zakład fotograficzny.
Antoni S. wyraził na to zgodę i uzyskał na swoje nazwisko pozwolenie na „wykonanie remontu elewacji frontowej budynku gospodarczego adoptowanego na zakład fotograficzny”. a następnie koordynował pracami budowlanymi.
Prace trwały do początku 1970 r. i były finansowane przez wnioskodawczynię. Sąd ustalił, że w dniu 1 kwietnia 1970 r. wnioskodawczyni zawarła z Wojewódzką Powszechną Spółdzielnią Spożywców w W. Oddział S. umowę na prowadzenie zakładu usługowego opartego o zryczałtowany system rozliczenia pod szyldem wymienionej spółdzielni w zakresie fotografowania.
Zakład ten prowadziła w powyższym budynku zwanym pawilonem do 30 września 1990 r. Po zaprzestaniu prowadzenia zakładu fotograficznego od 1991 r. do września 2007 r. wnioskodawczyni zaczęła wynajmować przedmiotowy lokal osobom fizycznym, które prowadziły w nim działalność gospodarczą.
Począwszy od pierwszej umowy najmu lokalu do maja 2007 r. wnioskodawczyni samodzielnie pobierała czynsz od najemców. Z tytułu uzyskiwanego dochodu odprowadzała podatek dochodowy. Współwłaściciele nieruchomości i zarazem właściciele odrębnych lokali znajdujących się w głównym budynku – kamienicy nie żądali od wnioskodawczyni rozliczenia pożytków czerpanych z wynajmu przedmiotowego lokalu.
W dniu 19 listopada 1973 r. Antoni S. sporządził oświadczenie na piśmie, w którym potwierdził, że na prośbę wnioskodawczyni i dla dobra wspólnego dziecka pozwolił jej na wybudowanie na nieruchomości pawilonu z przeznaczeniem na zakład fotograficzny. Pod oświadczeniem widnieją czytelne podpisy Roberta S., Mirosławy R. i Krzysztofa S.
Antoni S. zmarł w dniu 21 marca 1976 r.
Po jego śmierci zarząd nieruchomością objął jego syn Krzysztof S. mieszkający na posesji. Wnioskodawczyni opłacała czynsz z tytułu zajmowania lokalu mieszkalnego w kamienicy. Ponadto na mocy uzgodnień z nowym zarządcą opłacała co kwartał podatek od nieruchomości.
Od 2000 r. uiszczała także co miesiąc kwoty 45 złotych i 65 złotych za odpowiednio zużycie wody i wywóz śmieci oraz na remonty i inne potrzeby administracji. Przed 2000 r. wnioskodawczyni partycypowała w kosztach napraw i modernizacji budynku kamienicy.
Mając na względzie takie ustalenia Sąd Rejonowy uznał, że wnioskodawczyni była samoistnym posiadaczem nieruchomości o powierzchni 0,0033 ha zabudowanej budynkiem gospodarczym (pawilonem przeznaczonym pierwotnie na zakład fotograficzny) co najmniej od 19 listopada 1973 r., kiedy to Antoni S. oświadczył jednoznacznie na piśmie jaka była rola wnioskodawczyni w zabudowie i posiadaniu tej nieruchomości.
Było to posiadanie w złej wierze dlatego nabycie własności tej nieruchomości nastąpiło po trzydziestu latach w dniu 19 listopada 2003 r. Ponieważ wnioskodawczyni w dacie upływu terminu zasiedzenia była już współwłaścicielką tej nieruchomości w 52/336 części, mogła nabyć przez zasiedzenie tylko pozostały udział wynoszący 284/336.
Rozpoznając apelację uczestników postępowania Sąd Okręgowy w S. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Podzielił ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przede wszystkim zasługuje na uwzględnienie podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Sąd Okręgowy uznał, że wnioskodawczyni, będąc współwłaścicielką nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 powołanej wyżej ustawy mogła nabyć część tej nieruchomości w drodze zasiedzenia.
Takie stanowisko jest nieuzasadnione z kilku powodów.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Używany przez wnioskodawczynię pawilon i grunt stanowiły niewątpliwie część tak rozumianej nieruchomości wspólnej.
Powiększenie lub zmniejszenie nieruchomości wspólnej jest możliwe tylko poprzez współdziałanie wszystkich uprawnionych współwłaścicieli w sposób przewidziany w art. 32ai art. 5 ustawy o własności lokali. W tej sytuacji uznać należy, że wykluczone jest nabycie części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze zasiedzenia.
Za takim stanowiskiem przemawiają także konsekwencje do jakich prowadzi odmienne stanowisko zajęte przez orzekające w sprawie Sądy. Jeżeli zasiedzenie prowadzić miałoby do odłączenia z nieruchomości wspólnej jej części, to byłoby to sprzeczne z wspomnianymi wyżej przepisami, które regulują zmniejszenie takiej nieruchomości.
Natomiast jeżeli poprzez zasiedzenie miałby zwiększyć się jej udział w nieruchomości wspólnej to prowadzić musiałoby to do zmniejszenia udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Udział w nieruchomości wspólnej wyznaczony zaś jest w sposób określony w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Dopuszczalność nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości wspólnej prowadzi więc do konsekwencji, których nie można pogodzić z bezwzględnie wiążącymi przepisami ustawy o własności lokali.
W rozpoznawanej sprawie było to tym bardziej oczywiste, że pozostali współwłaściciele podejmowali czynności (podpisy pod umowami najmu), które były wyrazem ich władztwa nad nieruchomością wspólną, a nie wyrazem przezorności wnioskodawczyni, która chciała uniknąć w ten sposób ewentualnych konfliktów najemców z właścicielami lokali.
Działania wnioskodawczyni były więc nie przejawem jej samoistnego posiadania części nieruchomości wspólnej, lecz wykonywaniem, za zgodą pozostałych współwłaścicieli, jej współposiadania tej nieruchomości.
Stanowisko takie jest tym bardziej uzasadnione, jeżeli zważyć, że pozostali współwłaściciele godzili się na korzystanie przez wnioskodawczynię z większej powierzchni nieruchomości wspólnej mając na uwadze, iż jest ona matką ich nieletnie wtedy siostry.
