Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Zauważyłem, że temat zasiedzenia nieruchomości cieszy się dość dużą popularnością wśród tematów, które poruszam na blogu Kancelarii.

Zauważyłem też, że im więcej na ten temat piszę, tym więcej macie pytań z tym tematem związanych.

Dlatego w ramach kolejnego wpisu postaram się udzielić odpowiedzi na pytanie: czy możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli?

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Wbrew pozorom odpowiedź na to pytanie nie jest oczywiste.

Dlaczego?

Ponieważ ustawodawca nie przewidział wprost takiej możliwości. Zgodnie przecież z kodeksem cywilnym zasiedzieć nieruchomość może osoba nie będąca jej właścicielem, która posiada ją w sposób samoistny przez prawem przewidziany czas.

Nie będę w tym tekście tłumaczył co to jest samoistne posiadanie i jaki jest prawem przewidziany czas do zasiedzenie, bo o tym pisałem we wcześniejszych wpisach i pozostaje mi jedynie do nich odesłać, znajdziesz je tu à  https://goo.gl/rCVuoN

Czy wobec tego współwłaściciel, którego przecież nie można traktować jak nie właściciela, może zasiedzieć udział we wspólnej nieruchomości?

Co do zasady tak, bowiem przepisy dotyczący zasiedzenia nie ujawnia pełnego katalogu osób posiadających zdolność do zasiedzenia.

Oznacza to, że dopuszcza się możliwość dokonania zasiedzenia udziału przez współwłaściciela we wspólnej nieruchomości, jednakże z uwagi na brak regulacji w tym zakresie konieczne jest odpowiednie stosownie przepisów o zasiedzeniu własności.

Tyle w teorii!

Ale praktyka jest nieco inna. Mniej korzystna!

 

Zasiedzenie współwłasności – jakie warunki trzeba spełnić?

Otóż, o ile Sąd Najwyższy w prezentowanych przez siebie orzeczeniach co do zasady nie kwestionuje możliwości zasiedzenia udziału przez współwłaściciela we wspólnej nieruchomości, o tyle stawia dodatkowe warunki.

Warunki bardzo często nie do spełnienia, co w konsekwencji prowadzi do stwierdzenia że zasiedzenie udziału we współwłasności przez współwłaściciela może obecnie być praktycznie niemożliwe.

Tezy prezentowane przez Sąd Najwyższy są jednak nie do przyjęcia.

Tak uważam ja oraz  spora grupa przedstawicieli doktryny.

Na czym ten spór polega postaram się przedstawić, przytaczając glosę do jednego z Postanowień SN, której autorami są Marian Kępiński i Jakub Kępiński.

Dodam tylko, że powołani wyżej autorzy są głównymi krytykami stosowanej przez SN praktyki. Są też autorami, którym udzielam w tym zakresie pełnego poparcia.

Zasiedzenie udziału we współwłasności

Glosa do Postanowienia Sądu Najwyższego z 26.06.2013 r. (II CSK 581/12) autorstwa M. Kampińskiego i J. Kampipśkiego

 

Glosowane postanowienie zostało wydane w stosunkowo nieskomplikowanym stanie faktycznym.

Od 1945 r. nieruchomością będącą współwłasnością czterech spadkobierców zajmował się ojciec wnioskodawczyni. W 1957 r. wszyscy współwłaściciele nieruchomości sprzedali ½ część udziału w nieruchomości oraz przekazali nabywcom w użytkowanie jeden z dwóch budynków znajdujących się na nieruchomości.

W 1957 r. współwłaściciele ustalili też, że swoje udziały w nieruchomości przekażą ojcu wnioskodawczyni, lecz do darowizny nigdy nie doszło. Drugi budynek był nadal zarządzany i administrowany przez ojca wnioskodawczyni, następnie przez jej matkę, a następnie przez nią samą.

Wnioskodawczyni wystąpiła o stwierdzenie zasiedzenia udziału wynoszącego 48/128 (3 x 16/128) w prawie własności nieruchomości należącego do trzech pierwotnych spadkobierców.

Twierdziła, że jako następczyni prawna rodziców była samoistnym posiadaczem w złej wierze tego udziału.

Rozstrzygnięcie Sądów

W tym stanie faktycznym sąd rejonowy i sąd okręgowy uznały, że na podstawie art. XLI ustawy wprowadzającej w życie przepisy kodeksu cywilnego doszło do zasiedzenia udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Sądy przyjęły, że ojciec i matka wnioskodawczyni byli posiadaczami samoistnymi w złej wierze i uzewnętrznili oni wolę zmiany zakresu posiadania względem pozostałych spadkobierców.

Zdaniem sądów, o zaakceptowaniu przez pozostałych tej zmiany świadczy brak zainteresowania nieruchomością, niedomaganie się rozliczenia z zysków i niepartycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyniku wniesionej skargi kasacyjnej uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu postanowienia SN podkreślił, że jest możliwe zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości.

Jednak sam „fakt korzystania przez współwłaściciela z fizycznie wydzielonej części nieruchomości nie prowadzi do nabycia jej własności przez zasiedzenie.

Chyba że współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia udziałów innych współwłaścicieli udowodni, że rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec tych współwłaścicieli.

A zatem gdy dojdzie do zmiany charakteru władztwa przez wyraźne zamanifestowanie woli władania. Sąd Najwyższy podkreślił odmienność współposiadania od posiadania przez jednego współposiadacza.

Ponadto uznał, że „fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek.

Zdaniem glosatorów, postanowienie SN i jego uzasadnienie budzą wątpliwości i muszą zostać poddane analizie.

 

Uznanie co do zasady za możliwe dokonania zasiedzenia udziału współwłaściciel

W glosowanym orzeczeniu SN podkreślił, że jest możliwe zasiedzenie ułamkowego udziału we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli.

Pogląd ten jest powszechnie akceptowany zarówno wśród przedstawicieli doktryny, jak i w orzecznictwie.

Jednak, zdaniem glosatorów, możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli jest, w świetle głosowanego orzeczenia, możliwa w zasadzie tylko teoretycznie, gdyż przyjęta przez SN wykładnia przepisów prowadzi w rzeczywistości do wyłączenia możliwości zasiedzenia udziału we współwłasności przez współwłaściciela.

Manifestacja wobec pozostałych współwłaściciel

Przede wszystkim SN wymaga, aby zasiadujący współwłaściciel jako posiadacz udowodnił, że rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania ponad swój udział i uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli i ją wyraźnie zamanifestował.

Cała trudność polega na zdefiniowaniu, na czym polega zamanifestowanie zmiany zamiaru władania nieruchomością przez posiadającego współwłaściciela wobec innych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy nie udzielił na to pytanie odpowiedzi.

Sąd Najwyższy uznał w niniejszym stanie faktycznym, że do stwierdzenia samoistności posiadania nie wystarczyło udowodnienie przez zasiadującą współwłaścicielkę, iż przez okres potrzebny do zasiedzenia (ponad 26 lat) podejmowała ona i jej poprzednicy prawni w odniesieniu do całości nieruchomości czynności takie jak:

1) samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich względem władz i osób trzecich,

2) administrowanie nieruchomością,

3) ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem (podatki, ubezpieczenia, remonty, modernizacje),

4) wpisanie się jako właściciel na listę w Lokalnym Zrzeszeniu Właścicieli Prywatnych Nieruchomości.

Należy zauważyć, że prawdopodobnie wyżej wskazane okoliczności wystarczyłyby do stwierdzenia nabycia własności przez zasiadującego, który nie byłby współwłaścicielem, a tylko posiadaczem samoistnym.

Co więcej, SN kładzie większy nacisk na manifestowanie zmiany zamiaru władania nieruchomością wobec pozostałych współwłaścicieli niż wobec osób trzecich, czyli otoczenia.

Żądanie przez SN udowodnienia zamanifestowania wobec innych współwłaścicieli (a nie osób trzecich) rozszerzenia zakresu swojego posiadania stanowi dla posiadającego współwłaściciela dodatkowy obowiązek.

Dowód ten jest szczególnie trudny do przeprowadzenia, gdyż brakuje pozytywnych wskazówek ze strony SN, co stanowi uzewnętrznienie zamiaru władania nieruchomością dla siebie ze strony posiadającego współwłaściciela.

Nie wystarczają dowody dokonywania czynności odnoszące się do całości nieruchomości i które sprawiają, że przez otoczenie jest on postrzegany jako jedyny właściciel całej nieruchomości.

Sąd nie wyjaśnia, w jaki sposób zasiadujący współwłaściciel powinien udowodnić, że zamanifestował swoje samoistne posiadanie udziałów innych współwłaścicieli (biorąc pod uwagę, iż nie jest wystarczająca manifestacja wobec osób trzecich).

Dlatego też w orzecznictwie SN powstaje wyraźna luka i pożądane by było sprecyzowanie, co może być przejawem samoistnego posiadania udziałów we współwłasności.

W szczególności może to dotyczyć sytuacji, gdy współwłaściciele są nieobecni, a kontakt z nimi znacznie ograniczony. Wtedy zamanifestowanie zmiany charakteru swojego posiadania jest w rzeczywistości niemożliwe, bo nie ma wobec kogo manifestować tej zmiany.

Ponadto, SN twierdzi, że niewykonywanie przez innych współwłaścicieli swojego współposiadania nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo.

I ten pogląd SN z pewnością wymaga doprecyzowania.

Niewykonywanie bowiem uprawnień z tytułu swoich udziałów we współwłasności przez współwłaścicieli powinno być w zasadzie uważane za zewnętrzny przejaw odsunięcia nieposiadającego współwłaściciela od współposiadania przez posiadającego współwłaściciela zasiadującego udział.

Zatem nieuczestniczenie w zarządzie nieruchomością i w wykonywaniu uprawnień przysługujących w związku z udziałem w nieruchomości powinno przemawiać za zasiedzeniem udziału niezarządzającego współwłaściciela przez współwłaściciela sprawującego taki zarząd, a nie przeciwko zasiedzeniu.

W praktyce bowiem najczęściej występują sytuacje, w których pozostali współwłaściciele nie wykazują żadnego zainteresowania nieruchomością, a „aktywizują się” dopiero w chwili otrzymania wniosku o stwierdzenie nabycia własności ich udziałów przez zasiedzenie.

Twierdzą wówczas, że interesowali się nieruchomością, a pomiędzy współwłaścicielami istniała nieformalna umowa, na mocy której powierzyli oni administrowanie całością nieruchomości jednemu współwłaścicielowi.

Takie gołosłowne twierdzenia nieinteresujących się swoją własnością i nieobecnych współwłaścicieli obecnie zwykle wystarczają, aby nie doszło do stwierdzenia zasiedzenia.

Założeniem, które kryje się za powyższymi stwierdzeniami, jest przyjęcie przez SN, że administrujący nieruchomością posiadacz wykonuje czynności zarządu nie we własnym imieniu, lecz w imieniu pozostałych współwłaścicieli.

Wydaje się natomiast, że okoliczność, czy współposiadacz korzystał z nieruchomości we własnym imieniu czy w imieniu innych współwłaścicieli, powinna należeć do okoliczności faktycznych, w których powinny przesądzać ustalenia sądów niższych instancji, a nie sądu kasacyjnego.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – Podsumowanie

Na zakończenie należy zauważyć, że przyjęta przez SN wykładnia przepisów o zasiedzeniu prowadzi w praktyce do niemożliwości zasiedzenia udziału we współwłasności przez współposiadacza.

Orzeczenie to, ze względu na jego praktyczne skutki, pozostaje w sprzeczności z tezą stale powtarzaną przez SN, że zasiedzenie udziału we współwłasności jest możliwe.

Warto przypomnieć, że jeszcze w latach 50. XX w. rozważając możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności, I. Ignatowicz podkreślił, iż nie ma żadnych przesłanek, aby bardziej chronić interes nieposiadających właścicieli od interesu nieposiadających współwłaścicieli

– „Cui bono i w imię jakiego interesu społecznego mielibyśmy chronić bardziej prawa oderwanych od swej własności współwłaścicieli niż znajdujących się w takiej sytuacji właścicieli?”.

Z poglądem z tym zgadzają się także autorzy niniejszej glosy. Pragną również podkreślić, że obecnie SN, nakładając na zasiadującego współwłaściciela dodatkowe nieuzasadnione wymagania, prowadzi do wypaczenia instytucji zasiedzenia, której celem jest dostosowywanie stanu prawnego do układu stosunków faktycznych i ma na celu stabilizację stosunków własnościowych.

Jedynie, nijako na pocieszenie, mogę dodać już od siebie, że w ostatnich orzeczeniach Sąd Najwyższy przyjął, że dokonywanie nakładów na nieruchomość tj. remonty i modernizacja bez względu na ich wartość, bez konsultacji i uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli może świadczyć o rozszerzeniu władztwa nad rzeczą ponad uprawnienia.

Autorem tekstu jest radca prawny Piotr Woś – specjalista od prawa nieruchomości (adwokat Kraków)

 

Chcesz skonsultować swoją sprawę – umów się na spotkanie dzwoniąc pod nr tel.: 12 411 05 94,

bądź wejdź na naszą stronę i skorzystaj z  PRAWNICZEJ KONSULTACJI TELEFONICZNEJ.