Bardzo często – i nie bez racji – nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna i opłacalna inwestycja. Rzeczywiście, zwłaszcza w przypadku ich dogodnego położenia, właściwego uzbrojenia, czy uregulowanego stanu prawnego kupno nieruchomości może okazać się naprawdę dobrą lokatą kapitału. Jednak nie zawsze przeniesienie prawa własność nieruchomości następuje w drodze jej sprzedaży. Ciągle często dochodzi do jej zasiedzenia – czyli nabycia własności nieruchomości na podstawie samego korzystania z niej. Jednak w praktyce wykazanie, że rzeczywiście doszło do zasiedzenia nie jest łatwe, a składający stosowny wniosek do sądu powinien przede wszystkim wyposażyć się w dobre i przekonujące argumenty. Jak się obronić przed sądem wniosek o zasiedzenie?
Trzeba zachowywać się jak właściciel
W pierwszym rzędzie trzeba pamiętać o podstawowym zagadnieniu. Udowadniając cokolwiek przed sądem należy odwoływać się do dwóch kwestii: obowiązujących w danej materii przepisów prawa oraz faktów świadczących na naszą korzyść. Te – co prawda nieco uproszczone z prawniczego punktu widzenia, jednak z pewnością uniwersalne – zasady z powodzeniem można odnieść także do kwestii zasiedzenia nieruchomości. Kiedy więc ono następuje? Jasną odpowiedź na to pytanie daje nam Kodeks cywilny.
Zgodnie z jego przepisami posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze – wówczas konieczny jest upływ trzydziestu lat takiego posiadania. W każdym razie z naszego punktu widzenia kluczowa jest ustalenie, czym jest „posiadanie samoistne”.
Mówiąc najprościej, z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia wówczas, gdy dany podmiot włada nieruchomością tak jak jej właściciel. W praktyce oznacza to korzystanie z danej nieruchomości z wyłączeniem innych osób, zamieszkiwanie w niej czy uprawianie. W tym kontekście warto przypomnieć, ze zasiedzieć można zarówno nieruchomości gruntowe, jak i budynkowe oraz lokalowe. Przy czym w każdym z tych przypadków, np. zasiedzenie służebności gruntowej, przepisy prawa przewidują pewne ograniczenia w możliwości nabycia własności w drodze zasiedzenia. Przykładowo w przypadku gruntów rolnych zasiedzenie możliwe jest wówczas, gdy nabywcą jest rolnik indywidualny, którego gospodarstwo – wraz z nieruchomością podlegającą zasiedzeniu – nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Kto i co udowadnia?
W każdym razie kluczem do stwierdzenia zasiedzenia jest udowodnienie, że określony podmiot samoistnie posiadał nieruchomość przez określony – bądź co bądź stosunkowo długi – okres czasu. Należy tu jednak podkreślić, że po spełnieniu ustawowych przesłanek do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa. Sąd więc nie „przyznaje” nieruchomości posiadaczowi, a jedynie stwierdza, że doszło do zasiedzenia. Należy pamiętać, że zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może zostać złożony przez każdego zainteresowanego – a więc nie tylko przez samego posiadacza, choć w zdecydowanej większości przypadków to właśnie on jest wnioskodawcą.
Sam zaś wniosek powinien spełniać wszelkie warunki przewidziane przez przepisy prawa dla pisma procesowego – w tym zwłaszcza zawierać prawidłowe określenie stron i przedmiotu żądania – a jednocześnie pozwalać na jednoznaczne zidentyfikowanie nieruchomości, której dotyczy i ocenę jej stanu prawnego. W tym ostatnim przypadku szczególnie przydatny jest numer księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, a gdy ona nie istnieje – zaświadczenie o treści zbioru dokumentów jej dotyczących. W każdym razie kluczową kwestią jest wykazanie przez wnioskodawcę, że faktycznie władał przez określony prawem czas nieruchomością tak jak jej właściciel. Jak więc udowodnić zasiedzenie?
Świadkowie i dokumenty
Najczęściej tego rodzaju sprawy po prostu są bardzo skomplikowane i wymagają przeprowadzenia wielu dowodów. W pierwszej kolejności warto powołać wiarygodnych świadków, którzy potwierdzą, że – w zależności od okoliczności – przez dwadzieścia lub trzydzieści lat wnioskujący o stwierdzenie zasiedzenia rzeczywiście zachowywał się wobec określonej nieruchomości jak jej właściciel. Dalej w takich sprawach przydatne są wszelkie dokumenty poświadczające ponoszenie przez właściciela nakładów na nieruchomość – w tym przykładowo wykonywaniu prac związanych z jej utrzymaniem bądź remontami.
Oczywiście okoliczności świadczące o posiadaniu samoistnym oraz spis dowodów na ich poparcie powinny znaleźć się już w uzasadnieniu wniosku o zasiedzenie. Jego dobre przygotowanie jest istotne zwłaszcza wówczas, gdy o stwierdzenie zasiedzenia tej samej nieruchomości mają zamiar starać się także inne podmioty. Wówczas trzeba być przygotowywanym na obronę swoich racji przed sądem – a więc na konieczność przedstawienia szczególnie mocnych argumentów w toku sprawy. To, w jaki sposób bronić się w sprawie o zasiedzenie, zawsze zależy od okoliczności konkretnego przypadku, które powinny zostać szczegółowo przeanalizowane przed złożeniem wniosku w sądzie.
