Jaka jest możliwość zasiedzenia udziałów w nieruchomości

Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie jest ugruntowane stanowisko, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez innego współwłaściciela.

Dochodzi do niego jednak w specyficznej sytuacji, jaka powstaje wtedy, gdy posiadanie właścicielskie wykonuje osoba do tego uprawniona jako współwłaściciel.

Zgodnie z art. 206 KC każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Uprawnienie to jest konsekwencją przyjętej w art. 195 KC koncepcji prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom.

Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa.

Zasiedzenie udziałów we współwłasności

Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy. Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy.

Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem.

 

Niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień.

Posiadanie właścicielskie całej rzeczy przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do tej rzeczy innych współwłaścicieli jest możliwe, ale wymaga, aby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela udowodnił, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia przewidzianego w art. 206 KC i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaścicieli.

Zasiedzenie udziałów w nieruchomości – jak się bronić?

Zastosowanie w takim wypadku domniemania z art. 339 KC wymaga wykazania przez współwłaściciela, że posiada rzecz ponad swoje prawo wynikające ze współwłasności.

Ze względu na szerokie uprawnienia współwłaściciela do rzeczy – konieczne jest wykazanie konkretnych faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków innych współwłaścicieli w sposób pozwalający im dostrzec zmianę.

W postanowieniu z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że o samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości, który zamieszkuje w znajdującym się na niej budynku, nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień, ponoszenia ciężarów związanych z nieruchomością, a nawet pokrywanie przez niego kosztów remontu lub modernizacji budynku.

Do przyjęcia samoistnego posiadania nie wystarczy więc poprzestanie na ustaleniu tych czynności. Wskazał też, że dla oceny woli posiadania nieruchomości mogą mieć znaczenie zachowania posiadacza i jego następców prawnych zarówno w okresie wymaganym do zasiedzenia, jak i po jego upływie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że surowe wymagania stawiane współwłaścicielowi zasiedzianej nieruchomości zmieniającemu zakres posiadania samoistnego podyktowane są troską o bezpieczeństwo stosunków prawnych i ochronę prawa własności, które byłby narażone na uszczerbek, gdyby współwłaściciel, uprawniony do współposiadania całej nieruchomości, mógł łatwo doprowadzić do utraty prawa przez pozostałych współwłaścicieli, na skutek zmiany swojej woli posiadania.

Istotą czynności zachowawczych jest ochrona prawa wspólnego.

Cel ten jest realizowany przez wykonywanie „wszelkich czynności” i dochodzenie „wszelkich roszczeń”.

Zasiedzenie współwłasności w nieruchomości – podsumowanie

Powszechnie przyjmuje się, że czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej (np. obrona konieczna, dozwolona samopomoc), czynności prawnej (np. zawarcie ugody), a przede wszystkim czynności procesowej (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym, wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia).

Objaśniając istotę czynności zachowawczej należy zwrócić uwagę, że w przypadku dochodzenia roszczenia może ono być realizowane tylko w całości, a więc niepodzielnie.

Czynności zachowawcze może wykonywać każdy ze współwłaścicieli indywidualnie, niezależnie od innych albo w porozumieniu z innymi współwłaścicielami.

Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli.

(Opracowano na podstawie Postanowienia Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 lutego 2016 r. I CSK 55/15)

 

Przeczytaj też: Jak uzasadnić wniosek o zasiedzenie i się bronić?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*