Nieruchomość zakupiona bez zachowania aktu notarialnego, czy możesz liczyć na jej zasiedzenie w krótszym czasie?

„Czy nieformalny nabywca nieruchomości może być w przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje, i czy w związku z tym może być traktowamy jako posiadacz w dobrej wierze?”

Sąd Najwyższy podjął następującą uchwałę:

„Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 KC) – uważana za samoistnego posiadacza będącego w dobrej wierze.”

Z uzasadnienia

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki w trybie art. 391 KPC budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:

Sąd Rejonowy w Pabianicach postanowieniem z dnia 21.IX.1979 r. oddalił wniosek Józefa T. o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Sąd stwierdził, że do uznania wnioskodawcy za posiadacza w dobrej wierze niezbędne byłoby jego przekonanie, że od chwili objęcia w posiadanie nieruchomości – nieruchomość należy do niego jak do właściciela.

Ponieważ uczestnicy postępowania zawarli umowę nieformalną – zdaniem Sądu Rejonowego – zdawali oni sobie sprawę z tego, że taka umowa nie wystarcza do przeniesienia nieruchomości, w szczególności wnioskodawca nie miał przekonania o swoim pełnym prawie do nieruchomości, a tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze.

 

W związku z powyższym Sąd Rejonowy uznał, że do nabycia przez wnioskodawcę własności nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest posiadanie samoistne nieruchomości przez okres 20 lat, który upływa dnia 1.I.1985 r.

Przechodząc do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego, należy zauważyć, co następuje:

Jak to trafnie podkreśla Sąd Wojewódzki w uzasadnieniu swego postanowienia, orzecznictwo powstałe na tle przepisów prawa rzeczowego, a przede wszystkim wynikłe na tle wykładni art. 72 tego prawa, podyktowane ówczesnymi względami społeczno-gospodarczymi, w szczególności ochroną nieformalnych posiadaczy gospodarstw rolnych oraz samoistnych posiadaczy budujących na cudzym gruncie, wykazywało liberalne ujęcie pojęcia dobrej wiary w porównaniu z pojęciem tradycyjnym, wedle którego dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że nabył prawo własności.

Znalazło to swój wyraz w szczególności w uchwale siedmiu sędziów z dnia 25.V.1955 r. I CO 14/55 (OSN 1956, poz. 92), wedle której dobra wiara posiadacza rzeczy w rozumieniu wówczas obowiązującego prawa jest równoznaczna z przekonaniem posiadacza, opartym na obiektywnych przesłankach wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że jego posiadanie niczyjego prawa nie narusza.

Ten kierunek orzecznictwa, powstały na tle prawa obowiązującego przed wejściem w życie kodeksu cywilnego, spotkał się na ogół z dezaprobatą przedstawicieli doktryny.

W szczególności słusznie wykazywano, że takie rozumienie pojęcia dobrej wiary zawiera logiczną sprzeczność. Trudno bowiem uważać za będącego w dobrej wierze tego, kto wykonuje prawo, co do którego wie, że mu ono nie przysługuje.

Również podnoszone przez zwolenników liberalnego ujęcia dobrej wiary okoliczności, jak stosunkowo długi okres prowadzący do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, przewidziany w przepisach prawa rzeczowego, obowiązujące w tym okresie liczne przepisy ograniczające obrót nieruchomościami, nie mogły tutaj mieć istotnego znaczenia, skoro i wówczas nieformalny obrót nieruchomościami jako sprzeczny z podstawową zasadą tego obrotu budził sprzeciw.

Stąd też w orzeczeniach wydanych już na tle przepisów kodeksu cywilnego Sąd Najwyższy odstąpił od reprezentowanego poprzednio stanowiska.

Znalazło to swój wyraz min. w orzeczeniu z dnia 25.V.1968 r. III CRN 159/68 (OSPiKA 1970, poz. 197) oraz w orzeczeniu z dnia 7.V.1971 r. I CR 302/71 (NP 1973, nr 4, s. 580). Stosownie do reprezentowanego w tych orzeczeniach stanowiska przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności w drodze zasiedzenia, pojęcie dobrej wiary polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

Chodzi więc tutaj o takie okoliczności, jak nabycie od osoby, której nie przysługuje prawo własności, przy braku jakiegokolwiek niedbalstwa ze strony kupującego co do zbadania rzeczywistego stanu rzeczy, nabycie od osoby nie mającej zdolności do czynności prawnych, nabycie w sytuacji, kiedy akt notarialny był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność itp.

Do okoliczności takich nie można natomiast zaliczyć braku znajomości prawa co do formy zastrzeżonej w art. 158 KC pod rygorem nieważności, skoro żaden przepis na to nie pozwala i skoro wymóg takiej formy jest powszechnie w społeczeństwie znany. Dlatego też w pełni należy podzielić pogląd uznający każdego nieformalnego nabywcę nieruchomości za posiadacza w złej wierze.

Za powyższym stanowiskiem przemawiają ponadto – poza podniesionymi już wielokrotnie okolicznościami, że przy posiadaniu zmierzającym do zasiedzenia na plan pierwszy wysuwa się przede wszystkim kwestia obrony właściciela, że terminy zasiedzenia zostały w kodeksie cywilnym w porównaniu z prawem rzeczowym z 1946 r. znacznie skrócone – względy społeczno-gospodarcze.

Należy bowiem zauważyć, że w nowym systemie prawnym ratio legis art. 158 KC, wprowadzającego pod rygorem nieważności formę aktu notarialnego przy przenoszeniu własności nieruchomości, polega przede wszystkim na ochronie pewności obrotu i zapewnieniu prewencyjnej kontroli zgodności umów przenoszących własność nieruchomości z przepisami prawa, wprowadzającymi ze względów społeczno-gospodarczych pewne ograniczenia do tego obrotu. Wystarczy wskazać na przepisy kodeksu cywilnego dotyczące obrotu i podziału nieruchomości rolnych oraz na przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 27, poz. 192 ze zm.), uzależniające podział takich nieruchomości od zgodności z planami zagospodarowania przestrzennego.

Za reprezentowanym w niniejszej uchwale poglądem prawnym przemawiają również przepisy ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250), w szczególności zaś przepis art. 17 tej ustawy, wprowadzający sankcje prawne przeciwko stronom zawierającym umowę mającą na celu przeniesienie własności nieruchomości rolnej bez zachowania formy aktu notarialnego.

Z powyższych względów należy uznać, że osoba, która uzyskała posiadanie w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 KC) – uważana za samoistnego posiadacza będącego w dobrej wierze.

(Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 marca 1980 r. III CZP 14/80)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*