Ustalenie w wyroku rozwodowym sposobu korzystania z mieszkania, a możliwość późniejszej eksmisji jednego z małżonków

„Przydzielenie rozwiedzionemu małżonkowi na podstawie art. 58 § 2 zd. 1 k.r.o. do korzystania wyodrębnionej części wspólnie zajmowanego mieszkania, jeżeli nie posiada on jakiegokolwiek prawa do tego lokalu, nie może stanowić skutecznego zarzutu niweczącego żądanie drugiego z małżonków oparte o dyspozycję art. 222 § 1 k.c.”

Powódka wniosła o nakazanie pozwanemu J.W. opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego w R. przy ul. L.

W uzasadnieniu wskazała, że z pozwanym byli małżeństwem. Zostało ono rozwiązane przez rozwód. Dom położony przy ul. L. w R. stanowi własność powódki, bowiem przysługuje jej 2/3 części udziału i 1/3 udziału po zmarłej ciotce J.P. Tym samym, pozwany nie ma uprawnień do zamieszkiwania w pomieszczeniach, jakie zajmuje.

Pozwany niszczy zajmowane pomieszczenia i nie partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości. Pozwany nie ogrzewa mieszkania, a w zimie dodatkowo otwiera okna, przez co powódka nie może dogrzać mieszkania. Powódka nie może porozumieć się z pozwanym. Pozwany wzywa funkcjonariuszy policji. Między stronami toczyło się wiele postępowań dotyczących naruszenia posiadania.

Pismem z dnia 17 marca 2009 r. powódka zmieniła powództwo, w ten sposób, iż oprócz eksmisji, wniosła o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 175.692,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazała, iż pozwany bez tytułu prawnego korzysta od kilkudziesięciu lat z zabudowanej nieruchomości powódki, nie partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości. Powódka wskazała, iż na wartość przedmiotu sporu składa się suma należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowej, jak również lokalowej, od 18 marca 2006 r. do chwili złożenia pozwu. Powódka z tytułu umowy dzierżawy, jak i najmu lokalu, mogłaby osiągnąć dochody w wysokości 4.880,35 zł miesięcznie.

 

Pozwany wskazał, iż dom przy ul. L. w R. został wybudowany przez niego po zawarciu małżeństwa z powódką i w trakcie jego trwania. Spłacił również działkę O.P. i W.P. w 1979 r. Pozwany twierdzi, iż ponosił wszystkie koszty związane z budową domu i jego utrzymaniem, bowiem tylko on wówczas pracował. Na pozwanego były zawarte umowy na dostawę wody, energii elektrycznej. Po orzeczeniu rozwodu, pozwany musiał na własny koszt zlikwidować klatkę schodową i zrobić osobne wejście do mieszkania. W ocenie pozwanego, to powódka dokucza mu, bowiem chce się go pozbyć.

Pozwany w odpowiedzi na pismo powódki o zmianie powództwa, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podał, iż posiada tytuł prawny do zajmowania lokalu, zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 9 marca 1998 r. (…), na mocy którego pozwany uzyskał tytuł do korzystania z pomieszczeń mieszkalnych. Powódka nie jest wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości, bowiem w 1/3 części jest właścicielem pozwany. Nie jest prawdziwym również twierdzenie powódki o wyłącznym ponoszeniu przez nią kosztów na utrzymanie nieruchomości budynkowej i mediów.

Wyrokiem częściowym z dnia 16 kwietnia 2010 r., (…) Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo w zakresie dotyczącym żądania powódki nakazania pozwanemu J.W. opuszczenie i opróżnienie nieruchomości położonej w R. przy ul. L.

Podjęte rozstrzygnięcie, Sąd Okręgowy uzasadnił w następujący sposób:

Sąd Wojewódzki w G. wyrokiem z dnia 9 marca 1998 r. (…) rozwiązał związek małżeński zawarty w dniu 24 kwietnia 1992 r. w Urzędzie Stanu Cywilnego w R. przez T.W. z domu K. i J.W., bez orzekania o winie stron. Orzeczenie to dotyczyło związku małżeńskiego zawartego pomiędzy stronami po raz drugi. Jednocześnie, Sąd w wyroku uregulował sposób korzystania z domu położonego w R. przy ul. L. w ten sposób, że przyznał powódce T.W. pomieszczenia znajdujące się na parterze – dwa pokoje, kuchnio-jadalnię, kuchnię i łazienkę, pozwanemu J.W. przyznał zaś do korzystania pomieszczenia znajdujące się na piętrze budynku – cztery pokoje, z możliwością korzystania z kuchni znajdującej się na parterze przez okres 3 miesięcy od chwili uprawomocnienia się wyroku.

Nieruchomość położona w R. przy ul. L. stanowi własność T.W. w 2/3 częściach. Pozostała 1/3 część w księdze wieczystej ujawniona jest jako własność J.P. J.P. zmarła w 1988 r. J.P. nie była zamężna i nie miała dzieci. Miała rodzeństwo: H.K. i W.P. H.K. miała córkę T.W., a W.P. synów: O.P. i W.P. Nie zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po J.P.

Postępowanie o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami W. zostało umorzone.

Dom na nieruchomości położonej w R. przy ul. L. został wybudowany pod koniec lat 60-tych XX wieku staraniem pozwanego J.W. w trakcie małżeństwa z T.W. Miał służyć zaspokojeniu potrzeb rodziny.

Od szeregu lat pomiędzy stronami toczą się spory dotyczące korzystania z nieruchomości przy ul. L. w R. Pozwany w chwili obecnej korzysta z piętra domu oraz strychu a także części posesji, która została odgrodzona płotem.

J.W. skarżył się O.P., że nie jest wpuszczany do własnego domu. O.P. w przekonaniu o uprawnieniach pozwanego do własności domu, a tym bardziej do zamieszkiwania na nieruchomości, złożył w formie pisemnej oświadczenie, w którego treści upoważnił pozwanego do dysponowania jego częścią spornej nieruchomości, która przypada O.P. jako spadkobiercy J.P.

Pomiędzy T.W. a spadkobiercami J.P. nie toczyły się rozmowy dotyczące korzystania z nieruchomości położonej w R. Pozostali spadkobiercy poza O.P. nie przejawiali zainteresowania nieruchomością.

O.P. oświadczeniem z dnia 24 września 2009 r. ustanowił J.W. zamieszkałego w R. przy ul. L. do zagospodarowania i opieki nad częścią działki budowlanej położonej w R. przy ul. L. Upoważnienie zostało ustanowione do czasu prawnego uregulowania spraw spadkowych dotyczących niniejszej działki. Podpis złożony przez O.P. został potwierdzony w kancelarii notarialnej przez Notariusza I.F.

Sąd Okręgowy ustalił powyższy stan faktyczny w oparciu o przedłożone przez strony dokumenty prywatne i urzędowe, a także w oparciu o zeznania świadka O.P. Złożone przez pozwanego kserokopie oświadczeń O.P. nie były przez stronę powodową kwestionowane.

Zgodność tych oświadczeń z treścią swej woli potwierdził nadto sam ich autor – świadek O.P. Pozostały materiał dowodowy – w szczególności zeznania świadków – w ocenie Sądu a quo nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia o żądaniu wydania nieruchomości. Zeznania te służyły bowiem zasadniczo ustaleniu, czy pozwany wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z pozostałej części budynku.

W ocenie Sądu meriti do sytuacji objętej niniejszym postępowaniem, kiedy pozwany wywodzi swe uprawnienia od innego ze współwłaścicieli, nie znajduje zastosowania przepis art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd I instancji podkreślił, że powódka wywodzi swoje roszczenie z treści art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać wydania od osoby, która włada faktycznie rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Tak więc, rozpoznając powództwo petytoryjne (tzn. oparte na uprawnieniach właścicielskich powoda) Sąd obowiązany jest badać, po pierwsze, czy osoba zgłaszająca roszczenie jest właścicielem rzeczy, po drugie, czy osoba, przeciwko której skierowane jest roszczenie rzeczą faktycznie włada oraz po trzecie, czy władającemu rzeczą przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do posiadania rzeczy.

Z kolei, Sąd a quo podkreślił, że prawo własności powódki wynika z treści księgi wieczystej prowadzonej dla wspólnej nieruchomości.

Dowód przeciwny obalający domniemanie, określone w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie został przeprowadzony. W szczególności, pozwany nie wykazał, aby nieruchomość jako nabyta w trakcie trwania małżeństwa wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków W. Pozwany, tytuł prawny do zamieszkiwania, wywodzi z oświadczenia O.P., który zezwolił mu zamieszkiwać w tym budynku do czasu uregulowania kwestii spadkowych. O.P., bowiem jest spadkobiercą J.P., która była współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Co prawda – uznał Sąd I instancji – oświadczenie zawiera określenie opieki i zagospodarowania nieruchomości, położonej przy ul. L. w R., jednakże z zeznań O.P. wynika, iż jego wolą przy składaniu oświadczenia z dnia 24 września 2002 r. oraz z dnia 24 września 2009 r. było, aby J.W. zamieszkiwał w tym domu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd meriti przyjął, iż oświadczenie z dnia 24 września 2009 r. można uznać, za wyrażenie zgody na zamieszkiwanie w domu jako umowę zbliżoną do umowy użyczenia, zatem per analogiam Sąd oparł się na przepisach regulujących ten rodzaj umowy. Zgodnie z art. 710 k.c. użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jej zawarcie pozwany potwierdził przedstawiając oświadczenie z dnia 24 września 2009 r. i wyrażając chęć mieszkania w przedmiotowej nieruchomości.

Następnie Sąd Okręgowy podkreślił, że cechą charakterystyczną użyczenia jest jej nieodpłatność. Jest to umowa realna, zatem dochodzi do skutku przez porozumienie stron połączone z wydaniem rzeczy biorącemu. W przedmiotowej sprawie O.P. wyraził zgodę na zamieszkiwanie w mieszkaniu przez pozwanego J.W. i nigdy nie żądał od niego jakichkolwiek opłat za możliwość korzystania z mieszkania.

W chwili obecnej O.P. pozostaje współwłaścicielem spornej nieruchomości.

Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zakres uprawnień poszczególnych współwłaścicieli jest więc determinowany uprawnieniami pozostałych. O.P. pozostaje zatem również uprawniony do korzystania ze spornej nieruchomości.

Tym uprawnieniem może rozporządzić na rzecz osoby trzeciej oddając część nieruchomości w użyczenie. Użyczenie pochodzące od jednego ze współwłaścicieli jest skutecznym uprawnieniem do władania nieruchomością względem pozostałych.

Biorąc pod uwagę, iż obecnie nie zostały uregulowane przez powódkę, jak i O.P., sprawy spadkowe – zdaniem Sądu a quo – pozwany ma w dalszym ciągu tytuł prawny do zamieszkiwania w przedmiotowej nieruchomości.

Z powyższych względów Sąd meriti uznał, że brak było podstaw do skutecznego żądania nakazania opróżnienia spornego lokalu w sytuacji, kiedy pozwany ma tytuł prawny do zamieszkiwania w przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe rozstrzygnięcie w całości zaskarżyła apelacją powódka.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za swoje wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia ustalenia Sądu pierwszej instancji, o ile poniżej nie uznał odmiennie.

Na wstępie przypomnieć należy, że zgodnie z dyspozycją art. 58 § 2 zd. 1 k.r.o. jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków.

Nie powinno być wątpliwości, że powyższe rozstrzygnięcie ma charakter tymczasowy. W praktyce funkcjonuje ono do chwili, gdy małżonkowie zamieszkają oddzielnie, bądź gdy jedno z nich skorzysta z możliwości eksmitowania drugiego z małżonków.

Dodać należy, że w chwili gdy Sąd rozwodowy podejmuje rozstrzygnięcie o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego przez małżonków mieszkania, nie ma znaczenia tytuł prawny do tego lokalu, jak również okoliczność, któremu z tych małżonków taki tytuł przysługuje.

Jednakże po orzeczeniu rozwodu tytuł prawny do zajmowanego wspólnie mieszkania niejako odzyskuje znaczenie prawne. W zależności od rodzaju i zakresu przysługującego prawa, jednemu bądź obu małżonkom, mogą pojawić się różnorodne roszczenia zmierzające do wydania lokalu.

Nie wnikając w tym miejscu w mnogość mogących pojawić się sytuacji stwierdzić należy, że powódka dysponuje udziałem 2/3 we własności zabudowanej nieruchomości, w której zamieszkują oboje małżonkowie.

Z drugiej strony pozwany nie dysponuje do tej nieruchomości jakimkolwiek tytułem prawnym (w tym miejscu pominięto kwestię umowy użyczenia, o czym mowa będzie poniżej).

Z ustaleń faktycznych, poczynionych przez Sąd a quo, wynika nadto, że powódka jest również spadkobierczynią połowy pozostałego udziału w wysokości 1/3 we własności rzeczonej nieruchomości. Z akt sprawy wynika bowiem, że udział w wysokości 1/3 przysługiwał J.P. Pozostawiła ona tylko dwoje rodzeństwa, wobec czego, każde z nich uzyskało udział w wysokości 1/6. Po jednym z rodzeństwa dziedziczy powódka, natomiast po drugim: O.P. i W.P. Zatem, jeżeli nic innego nie wyniknie z toczącego się postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po J.P., można założyć, że powódka dysponuje udziałem w wysokości 5/6 we własności przedmiotowej nieruchomości, a O.P. i W.P. dysponują udziałami po 1/12 każdy z nich.

W tym stanie rzeczy niewątpliwie powódka jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości dysponując bardzo dużym udziałem.

W takiej sytuacji, co do zasady, ma prawo wystąpić z powództwem windykacyjnym opartym o prawo własności, wobec każdej osoby zajmującej nieruchomość bez tytułu prawnego, na podstawie art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 209 k.c.

Przypomnieć należy, że w myśl art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Z treści powyższego przepisu wynika, że władający faktycznie rzeczą, może się przeciwstawić żądaniu wydobywczemu, podnosząc tzw. zarzut hamujący, mogący mieć źródło w prawie rzeczowym, obligacyjnym czy rodzinnym.

Z pewnością zarzutu hamującego nie można opierać na możliwości korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania wynikającej z rozstrzygnięcia Sądu rozwodowego, opartego na dyspozycji art. 58 § 2 zd. 1 k.r.o.

Małżonek na podstawie rozstrzygnięcia o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania nie uzyskuje bowiem prawa do lokalu, a jedynie faktyczną możliwość tymczasowego zamieszkiwania w tym lokalu w określony sposób.

Natomiast art. 222 § 1 k.c. in fine wymaga, aby podstawą podniesienia zarzutu hamującego było uprawnienie do władania rzeczą. W literaturze przedmiotu nie ma wątpliwości, że pod pojęciem uprawnienie, kryje się wyodrębniona część prawa podmiotowego.

Reasumując powyższe, jeszcze raz należy podkreślić, że zarzut pozwanego, wywiedziony z rozstrzygnięcia Sądu rozwodowego o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania jest bezskuteczny wobec roszczenia powódki o wydanie, opartego na prawie własności.

Rozważenia wymaga, czy pozwanemu przysługuje inne uprawnienie, którym mógłby się skutecznie przeciwstawić żądaniu powódki?

Sąd meriti uznał, że takie uprawnienie przysługuje pozwanemu w oparciu o umowę użyczenia zawartą z O.P.

Sąd I instancji prawidłowo wywiódł, że stosownie do treści art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy z takich praw, jakie przewiduje art. 206 k.c., może korzystać zarówno powódka, jak i O.P. oraz W.P.

Uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą obejmuje uprawnienie do przeniesienia prawa własności, jego obciążenia i zniesienia prawa.

Z powyższego wynika, że dyspozycja art. 206 k.c. nie rozwiązuje wszelkich relacji pomiędzy współwłaścicielami, w szczególności, nie dotyka kwestii związanych z zarządem rzeczą wspólną. Problematykę tę regulują przepisy art. 199-205 k.c.

Mając na względzie treść tych przepisów, wyodrębnia się kategorię czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających ten zakres. Bez względu na to, czy ewentualna umowa użyczenia zawarta pomiędzy pozwanym a O.P., zostałaby zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczająca ten zakres, to zgodnie z treścią art. 201 k.c. i tak do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Bezspornie, większością dysponuje tylko powódka i to bez względu na to, jak zakończy się postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po J.P.

Dodać należy, że dokonana bez wymaganej zgody czynność jest bezwzględnie nieważna.

Powyższych okoliczności, Sąd Okręgowy nie poddał analizie, jednakże już z dotychczasowych ustaleń wynika, że ewentualna umowa użyczenia zawarta pomiędzy pozwanym a O.P. dotknięta była sankcją bezwzględnej nieważności.

(opracowano na podstawie Wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 25 lutego 2011 r. I ACa 928/10)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*