Ustalenie wynagrodzenia za drogę konieczną przebiegającą przez kilka działek

„Proste obliczenia polegające na dokonywaniu podstawowych działań algebraicznych nie wymagają wiadomości specjalnych, sąd więc nie musi w tym zakresie korzystać z opinii biegłego.”

„Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej na rzecz więcej niż jednej nieruchomości władnącej powinno odpowiadać uszczerbkowi jakiego doznaje właściciel nieruchomości obciążonej, według przyjętego kryterium jego ustalenia, a nie ich wielokrotności odpowiadającej liczbie nieruchomości władnących. Dla poszczególnych części gruntu nieruchomości obciążonej liczba nieruchomości władnących może być różna, co także może wpływać na wysokość wynagrodzenia.”

 Uzasadnienie faktyczne

Sąd Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 18 września 2008 r. w sprawie z wniosku Anny B., Grzegorza B. i Jacka K. przy uczestnictwie Anny K., Krzysztofa B., Gminy Miejskiej K., Józefy M., Stefanii M. i Władysława K. uwzględnił wniosek i ustanowił służebność drogi koniecznej na rzecz właścicieli działek nr 710 i 711 szlakiem drożnym biegnącym przez część działki nr 892 (działka ta jest oznaczona jako ul. G.), całą jej szerokością, oraz przez część działki nr 891/13 szlakiem o szerokości 4,5 m, w kierunku północnym, a także na rzecz właścicieli działki nr 714 szlakiem biegnącym po wymienionych działkach z tym, że po działce nr 891/13 w kierunku południowym, od miejsca graniczenia z działką nr 892.

Ponadto Sąd zasądził od wnioskodawcy Jacka K. na rzecz uczestników Stefanii M., Józefy M. i Władysława K. kwoty po 10.020 zł, a na rzecz Gminy K. kwotę 21.620 zł. Ponadto od uczestników Anny B., Krzysztofa B. i Anny K. zasądził na rzecz uczestników Stefanii M., Józefy M. i Władysława K. kwoty po 10.870 zł, a na rzecz Gminy K. kwotę 23.290 zł, a od uczestnika Grzegorza B. na rzecz uczestników Stefanii M., Józefy M. i Władysława K. kwoty po 7.320 zł, a na rzecz Gminy K. kwotę 20.200 zł – wszystkie kwoty zasądzone tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

 

Sąd ustalił, że właścicielem nieruchomości obejmującej działkę nr 710 jest wnioskodawca Jacek K., a współwłaścicielami nieruchomości obejmującej działkę nr 711 – Anna B., Krzysztof B. i Anna K. Własność nieruchomości obejmującej działkę nr 714 należy do Grzegorza B., a nieruchomości obejmującej działkę 892 do Gminy Miejskiej K.

Po zmianach w oznaczeniu oraz podziale działki nr 891/7 wydzielono z niej między innymi działkę nr 891/13 o powierzchni 0,1524 ha; ostateczną decyzją z dnia 27 stycznia 2006 r. orzeczono o jej zwrocie na rzecz Stefanii M., Władysława K. i Józefy M., współwłaścicieli po 1/3 części. Zgodnie z założeniami decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 27 czerwca 2003 r. dojazd do budynków projektowanych na działkach nr 710, 711 i 714 miała zapewnić ul. P. – działka nr 891/13.

Działki nr 710-715 zostały utworzone w wyniku podziału nieruchomości na działki budownictwa jednorodzinnego (zagrodowego) na podstawie art. 2ustawy z dnia 2 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192).

Działki nr 710, 711 i 714 nie mają dostępu do drogi publicznej. Działka nr 714 jest niezagospodarowana i w całości porośnięta trawą; przylega bezpośrednio do ul. P., która na odcinku prowadzącym do działki nr 713 jest wysypana kamieniem. W dalszej części ulica jest nieurządzona, porośnięta trawą, nierówna, częściowo zadrzewiona i zakrzewiona. Działki nr 710 i 711 również są niezagospodarowane, porośnięte trawą, kilkoma drzewami i ogrodzone siatką. Przylegają do ul. P., która na tym odcinku nie jest urządzona. Od strony zachodniej działka nr 710 przylega do łąki, natomiast działka nr 711 przylega do ul. G.

Sąd Rejonowy ustalił także, że szlak służebności według wariantu I opinii biegłego J. H., prowadzący po działce nr 892 stanowiącej ul. G., a następnie po działce nr 891/13 stanowiącej ul. P., w części biegnącej po działce nr 892 jest w całości urządzony i stanowi drogę wewnętrzną. Szlak na działce nr 891/13 jest urządzony na odcinku prowadzącym od działki nr 892 do działki nr 913. Szlak służebności według wariantu II, umożliwiający dostęp do drogi publicznej dla działki nr 714 biegnie przez działki nr 712 i 713 (siedliskowe) wzdłuż zabudowań mieszkalnych i stanowi dla tych działek znaczne obciążenie. Szlak ten na odcinku prowadzącym po działkach nr 712 i 713 jest już zagospodarowany.

Ulice P. i G. nie zostały zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych i stanowią drogi wewnętrzne. Na działkach nr 891/13 i 892 nie da się wybudować przeciętnej wielkości budynków mieszkalnych, lecz położenie i układ tych działek pozwalają wykorzystać je na cele dojazdowe do nieruchomości położonych wzdłuż przedmiotowych działek.

Wynagrodzenie jednorazowe za ustanowienie służebności w wariancie I przebiegu służebności po działce nr 891/13 od właściciela nieruchomości obejmującej działkę nr 710 wynosi kwotę 30.060 zł, od właścicieli działki nr 711 kwotę 32.600 zł, natomiast od właściciela działki nr 714 kwotę 21.960 zł. Odnośnie do działki nr 892 wynagrodzenie należne od właściciela nieruchomości obejmującej działkę nr 710 wynosi kwotę 21.620 zł, od właścicieli działki nr 711 wynosi kwotę 23.920 zł, natomiast od właściciela działki nr 714 kwotę 20.200 zł.

Sąd Rejonowy, powołując się art. 145 k.c., ustanowił służebność drogi, a ściślej – dróg koniecznych. Dokonał oceny obu możliwych wariantów przebiegu drogi koniecznej i uzasadnił dokonany wybór, między innymi dokonanym w przeszłości podziałem nieruchomości na działki budowlane.

Opierając się na opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości, zasądził od uczestników wymienione w sentencji kwoty tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Zdaniem skarżących, Sąd Okręgowy naruszył art. 278 § 1 k.p.c., gdyż dokonał samodzielnie działań arytmetycznych polegających na sumowaniu lub dzieleniu kwot ustalonych przez biegłego w opinii.

Jest oczywiste, że proste obliczenia polegające na dokonywaniu podstawowych działań algebraicznych nie wymagają wiadomości specjalnych, sąd więc nie musi w tym zakresie korzystać z opinii biegłego. O naruszeniu art. 278 § 1 k.p.c. nie może więc być w tym wypadku mowy.

Przepis art. 145 § 1 k.c. nakłada na sąd uwzględniający wniosek o ustanowienie drogi koniecznej orzeczenie z urzędu o wynagrodzeniu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej, chyba że uprawniony zrzeknie się tego wynagrodzenia.

Wynagrodzenie ma zrekompensować stratę wynikającą dla właściciela nieruchomości z jej obciążenia, czego konsekwencją jest ograniczenie w sposobie korzystania z niej; nie jest ono uzależnione od poniesienia szkody, a ponadto ma pokryć koszty urządzenia i utrzymania drogi, jeśli na nim spoczywają.

Regułą jest ustalenie wynagrodzenia w postaci świadczenia pieniężnego; wynagrodzenie jest ekwiwalentnym świadczeniem odpowiadającym cenie za korzystanie z cudzej nieruchomości ustalanym według cen rynkowych dla takich świadczeń.

W literaturze przedstawiane są różne propozycje punktów odniesienia dla ustalenia tego wynagrodzenia, np. zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej, wielokrotność czynszu dzierżawnego za zajęty pas gruntu, wartość utraconych plonów itp.

Wybór sposobu obliczenia wynagrodzenia powinien uwzględniać warunki miejscowe, w tym dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, jej zagospodarowania, jak też możliwy sposób korzystania w przyszłości. Odnosząc to do rozpoznawanej sprawy, należy przypomnieć, że przedmiotowa nieruchomość była w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogę, została zwrócona poprzedniemu właścicielowi i według opinii biegłego nie spełnia warunków działki budowlanej, a na planie oznaczona jest jako ul. P. Pomimo tych okoliczności biegły oszacował grunt zajęty pod drogę konieczną według cen działek budowlanych.

W rozpoznawanej sprawie odniesiono przesłanki wynagrodzenia do wartości rynkowej gruntu, pomimo to że nie dochodzi do jego wykupu.

Skarżące zarzuciły także, że wynagrodzenie odpowiadające wartości gruntu według cen dla działek budowlanych należne jest od każdego z właścicieli działek władnących. Pogląd ten nie znajduje uzasadnienia w art. 145 § 1 k.c.; wynagrodzenia należne jest od właściciela każdej nieruchomości władnącej, ale zarazem jego wysokość jest ograniczona przez przytoczone przesłanki. Innymi słowy, wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej na rzecz więcej niż jednej nieruchomości władnącej powinno odpowiadać uszczerbkowi jakiego doznaje właściciel nieruchomości obciążonej, według przyjętego kryterium jego ustalenia, a nie ich wielokrotności odpowiadającej liczbie nieruchomości władnących.

Dla poszczególnych części gruntu nieruchomości obciążonej liczba nieruchomości władnących może być różna, co także może wpływać na wysokość wynagrodzenia.

Z tych przyczyn nie zachodziły przesłanki do przyznania wynagrodzenia wyższego niż wynikające z niekwestionowanej opinii biegłego, który wyliczył wynagrodzenie według cen działek budowlanych.

(opracowano na podstawie Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. III CSK 32/10)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked*