Do niedawna dominował pogląd, że zasiedzenie służebności jest zasadniczo możliwe wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane tylko przez posiadacza służebności drogi dojazdowej.
Pogląd ten dotyczył również sytuacji, kiedy takie urządzenie zostało wykonane przez osoby trzecie – inne niż właściciel tej nieruchomości.
Prezentowane poniżej postanowienie Sądu Najwyższego traktuje odmiennie tę sytuacje i daje możliwość zasiedzenia służebności drogi koniecznej również tym, którzy korzystają z przejazdu, oczywiście przez odpowiednio długi czas, pomimo, że samodzielnie nie wykonali urządzenia tej drogi.
Z tezy postanowienia Sądu Najwyższego wynika, że „Służebność gruntowa drogi dojazdowej może być nabyta przez zasiedzenie także wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza nieruchomości w zakresie tej służebności oraz przez osoby trzecie niedziałające na zlecenie właściciela nieruchomości obciążonej (art. 292 k.c.).”
Co ciekawe, postanowienie Sądu Najwyższego uchyliło wcześniej wydane postanowienie Sądu Okręgowego, który oparł swoje orzeczenie na doktrynie do tej pory obowiązującej.
Z uzasadnienie Sądu Najwyższego
W sprawie pojawiło się zagadnienie czy współuczestniczenie przy budowie urządzenia z posiadaczem służebności także osób trzecich, niebędących właścicielami nieruchomości ani ich poprzednikami prawnymi i niedziałających na zlecenie właściciela nieruchomości, stanowi okoliczność wyłączającą możliwość stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowej.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że zasiedzenie służebności jest zasadniczo możliwe tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało zbudowane przez posiadacza służebności drogi dojazdowej, a nie przez właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej lub przez jego poprzedników prawnych.
Pogląd o potrzebie wzniesienia trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności został przez Sąd Najwyższy wyprowadzony z funkcji tego urządzenia jako zewnętrznej oznaki władania cudzą własnością, którą trudno przyjąć za zrealizowaną, gdy posiadacz korzysta z urządzenia wzniesionego przez właściciela.
W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 9 sierpnia 2011, r., III CZP 10/11, Sąd Najwyższy nie badał zagadnienia korzystania przez posiadacza służebności z urządzenia wzniesionego przez niego z udziałem osób trzecich, niedziałających na zlecenie właściciela.
W sytuacjach wyjątkowych, gdy chodzi o korzystanie z urządzenia w sposób szczególny, zwracający w sposób oczywisty uwagę właściciela nieruchomości na charakter posiadania osoby korzystającej z urządzenia, nie wyłączył możliwości nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, mimo że posiadacz w ogóle nie przyczynił się do wzniesienia trwałego i widocznego urządzenia, a jedynie z niego korzysta.
Zważywszy na funkcję ostrzegawczą widocznego i trwałego urządzenia należy przyjąć, że z powodzeniem jest ona zrealizowana również wtedy, gdy zostało ono wzniesione przez posiadacza służebności z udziałem osób trzecich działających wyłącznie we własnym interesie.
Trudno w takich stanach faktycznych dostrzec istotną różnicę w realizacji tej funkcji, skoro dla właściciela powstaje widoczny znak, że działania osób nieuprawnionych mogą prowadzić do ograniczenia jego prawa własności.
Przyjęte rozwiązanie gwarantuje właścicielowi odpowiedni poziom ochrony i zapobiega zasiedzeniu służebności przez osobę, która w sposób niedostatecznie wyraźny manifestowała swoje posiadanie.
Przy rozstrzyganiu w określonym stanie faktycznym, czy trwałe i widoczne urządzenie stanowi dostateczne ostrzeżenie dla właściciela, należy unikać schematyzmu i każdorazowo analizować funkcję, którą ma ono realizować.
